La construction individuelle :  un « rêve français » qui s’éloigne

ADEQUATION leader français de l’analyse et de l’observation des marchés immo­biliers rési­den­tiels décrypte le marché de la con­struc­tion de maisons indi­vidu­elles, un secteur dans la tour­mente et que rien ne per­met d’envisager un rebond. Sur les 20 dernières années, les vicis­si­tudes de ce marché ressem­blent, en moins heurté, à celles de la pro­mo­tion immo­bil­ière. Dans l’avenir, les défis à relever sont en par­tie com­pa­ra­bles.

AST Groupe, troisième con­struc­teur français de maisons indi­vidu­elles, vient d’être placé en redresse­ment judi­ci­aire. C’est le dernier épisode en date d’une crise qui s’accentue mois après mois, et qui a déjà vu la liq­ui­da­tion de Geox­ia (Maisons Phénix) en 2022 et celle de plusieurs entre­pris­es régionales telles que Maisons Kervran en Bre­tagne et Batidur en Nou­velle Aquitaine.

Vingt ans de con­trac­tion du marché

Ces fail­lites d’entreprises inter­vi­en­nent dans un con­texte de crise générale de l’immobilier, mais aus­si sur fond de baisse qua­si con­tin­ue de la pro­duc­tion de maisons indi­vidu­elles depuis près de 20 ans. Comme le mon­tre le graphique ci-dessous, il se con­stru­i­sait chaque année en France entre 200.000 et 250.000 maisons indi­vidu­elles neuves durant la pre­mière moitié des années 2000. Le pic a été atteint fin 2006, avec presque 260.000 loge­ments neufs con­stru­its.

“La crise de 2007–2008 a porté un sérieux coup d’arrêt à la con­struc­tion indi­vidu­elle qui, mal­gré un rebond ponctuel en 2010–2011, s’est instal­lée à un niveau à peine supérieur à 150.000 maisons indi­vidu­elles sur la péri­ode 2010–2019. Après un léger rebond en 2022 (170.000 maisons), les vol­umes se sont effon­drés à 10.000 sur une année glis­sante (à fin juil­let 2024). Ils ont ain­si été divisés par 2,6 depuis 2006.” explique Olivi­er Conus, directeur des parte­nar­i­ats ADEQUATION.

Le seg­ment le plus touché est celui de l’individuel pur, soit « une mai­son = un per­mis de con­stru­ire », déposé par un par­ti­c­uli­er. Celui de l’individuel groupé a été moins affec­té par cette baisse. Dans ce cas, c’est un opéra­teur immo­bili­er, pro­mo­teur ou bailleur social, qui dépose un per­mis de con­stru­ire unique pour un ensem­ble de maisons, isolées, jumelées ou en bande. Ce seg­ment n’a reculé que de ‑6 % depuis le début des années 2000, con­tre ‑58 % pour l’individuel pur.

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La con­struc­tion rési­den­tielle neuve en col­lec­tif s’étant mieux main­tenue, la part de l’individuel dans le neuf a net­te­ment dimin­ué, pas­sant de 62% au début des années 2000 à désor­mais moins de 40%. C’est en 2012 que la con­struc­tion sous forme de loge­ment en col­lec­tif est dev­enue majori­taire en France.

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Une tra­jec­toire en par­tie sim­i­laire à celle de la pro­mo­tion immo­bil­ière

La con­struc­tion indi­vidu­elle a con­nu des évo­lu­tions rel­a­tive­ment sim­i­laires à celles de la pro­mo­tion immo­bil­ière depuis 2000, avec de sen­si­bles dif­férences d’amplitude toute­fois. Même si les « rebonds » du marché de la pro­mo­tion immo­bil­ière sont net­te­ment plus mar­qués, chaque repli ou redé­mar­rage de l’activité est vis­i­ble sur les deux seg­ments de marché, fût-ce avec un décalage de quelques mois.

Cela n’est d’ailleurs pas sur­prenant : les mêmes caus­es, bien con­nues, pro­duisent dans les deux cas les mêmes effets :

dégra­da­tion ou amélio­ra­tion de la solv­abil­ité des ménages, selon les con­di­tions d’emprunt (taux) ;
inci­ta­tions fis­cales mou­vantes : Scel­li­er et Pinel, PTZ, Pass Fonci­er, APL acces­sion… ;
coûts de con­struc­tion et pénurie de main d’œuvre ; hausse des prix du fonci­er ;
normes et régle­men­ta­tions (RT 2012, RE 2020).

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Cette com­mu­nauté de con­traintes s’accompagne de struc­tures de marché très dif­férentes en ter­mes d’acteurs. Les con­struc­teurs de maisons indi­vidu­elles sont presque cinq fois plus nom­breux que les quelque 400 pro­mo­teurs réguliers alors même qu’ils ne représen­tent que 62 % du marché de la mai­son indi­vidu­elle « pure » (avec les par­ti­c­uliers qui super­visent eux-mêmes les travaux, les entre­pre­neurs ou arti­sans et les archi­tectes). Les proces­sus de vente sont beau­coup plus var­iés dans la mai­son indi­vidu­elle, où le client par­ti­c­uli­er est sou­vent à l’initiative du pro­jet.

L’indéboulonnable « rêve » des Français va devoir se chercher dans l’ancien

Du côté du client juste­ment, l’attrait de la mai­son indi­vidu­elle pour les Français est régulière­ment rap­pelé. D’après le baromètre Fédéra­tion française de la con­struc­tion – IFOP de mars 2024, 80 % des ménages souhait­eraient vivre dans un tel loge­ment. Un plébiscite qui, sondage après sondage, n’a qua­si­ment pas var­ié depuis les années 1950.

Or ce « rêve » est man­i­feste­ment hors de portée. Au rythme actuel de con­struc­tion, la mai­son indi­vidu­elle qui représente actuelle­ment 55 % des loge­ments devrait devenir minori­taire dans le stock. Tous les efforts de com­pac­ité visant à réduire la con­som­ma­tion fon­cière de la mai­son indi­vidu­elle (les ter­rains amé­nagés ont par exem­ple vu leur sur­face dimin­uer de ‑30 % entre 2008 et 2023) ne suf­firont pas à ren­dre son développe­ment com­pat­i­ble avec l’impératif de sobriété fon­cière.

En revanche, le parc exis­tant – plus de 20,8 mil­lions de loge­ments au 1er jan­vi­er 2023 (dont près d’1,5 mil­lion vacants) – devrait voir sa valeur croître glob­ale­ment, à con­di­tion de procéder aux inévita­bles travaux de réno­va­tion. Les pas­soires énergé­tiques — éti­quettes F et G du DPE — sont plus fréquentes en mai­son indi­vidu­elle (19,6 %) qu’en col­lec­tif (14,5 %) d’après l’Observatoire nation­al de la réno­va­tion énergé­tique. Ce parc per­met aus­si d’envisager pas mal d’évolutions telles que le raje­u­nisse­ment des ménages occu­pants, la divi­sion des loge­ments ou la den­si­fi­ca­tion de la par­celle.

De quoi la mai­son indi­vidu­elle est-elle le nom ?

Au-delà des efforts de com­pac­ité, de réno­va­tion et de den­si­fi­ca­tion du « pro­duit mai­son indi­vidu­elle », il faut égale­ment s’interroger sur ce que les per­son­nes inter­rogées lors de ces sondages récur­rents met­tent réelle­ment sous ce voca­ble. Voient-elles une « petite mai­son dans la prairie » ou plutôt un ensem­ble d’attraits : intim­ité, extérieur, ver­dure, pas de copro­priété, per­son­nal­i­sa­tion, évo­lu­tiv­ité… ? Autant de qual­ités qui ne sont, au fond, pas exclu­sives à l’habitat indi­vidu­el. Elles peu­vent en par­tie s’inviter dans les pro­grammes col­lec­tifs, s’ajoutant à celles non moins appré­cia­bles dont ces derniers sont sou­vent dotés, liés à leur prox­im­ité des cen­tres urbains : trans­ports, ser­vices, équipements publics.

“Inté­gr­er les avan­tages de l’individuel dans le col­lec­tif est une piste déjà bien iden­ti­fiée par cer­tains opéra­teurs de loge­ments col­lec­tifs, inter­mé­di­aires ou indi­vidu­els groupés, qui en font par­fois le fil rouge de la con­cep­tion de leurs pro­grammes. Réno­va­tion et den­si­fi­ca­tion du parc exis­tant, com­pac­ité, qual­ité et per­son­nal­i­sa­tion des pro­jets neufs : les défis stratégiques des con­struc­teurs de maisons indi­vidu­elles et des opéra­teurs de l’immobilier col­lec­tif ont décidé­ment beau­coup en com­mun. Faut-il y voir le signe de pos­si­bles rap­proche­ments, entre des pro­fes­sions aujourd’hui bien dis­tinctes ?” explique Olivi­er Conus, directeur des parte­nar­i­ats ADEQUATION.

À PROPOS D’ADEQUATION

Depuis 1992, la société ADEQUATION observe et étudie les marchés immo­biliers en France ; une exper­tise au long cours qui en a fait un acteur réputé de la pro­duc­tion de don­nées immo­bil­ières. Solu­tions dig­i­tales, Etudes & Con­seil, deux métiers nour­ris par une data exclu­sive, éten­dus à l’ensemble des opéra­teurs de pro­jets immo­biliers. Adossée à un solide ancrage région­al (10 implan­ta­tions), ADEQUATION maille l’ensemble du ter­ri­toire nation­al et s’est dess­iné une place unique qui ouvre des per­spec­tives sur la maîtrise du risque inhérent au marché immo­bili­er.