Century 21 constate le retour à un marché sain

Charles Marinakis, président de Century 21 France, a présenté l’état des lieux de l’immobilier en France après une reprise saine en 2025.

Lors de la conférence annuelle de Century 21, à Paris, le président Charles Marinakis 2025, a caractérise l’année 2025 comme celui de retour à l’équilibre. Selon son analyse, sans retrouver les niveaux d’avant-crises (2019), le marché immobilier de l’ancien s’est « autorégulé » : les volumes remontent nettement, les prix évoluent de façon mesurée et le marché retrouve de la fluidité. Dans l’interview accordé au J2R, le président Marinakis s’appuie sur trois mot-clés pour faire sa démonstration : confiance, autorégulation et dédramatisation.

Après la série de chocs de 2020, le marché immobilier de l’ancien retrouve en 2025 une forme d’équilibre. Premier signal très concret : le nombre de transactions remonte nettement, passant d’environ 845 000 en 2024 à près de 945 000 en 2025. Dans le réseau CENTURY 21, les volumes de vente ont augmenté de 11,6% en 2025. Ce redémarrage confirme un marché qui se remet en mouvement, sans emballement des prix : les maisons individuelles enregistrent un prix moyen au m2 de 2510 €/m2 (+1,4 % sur 12 mois) et les appartements affichent un prix moyen au m2 de 4 192 €/m2 (+1,4 %). C’est un marché sain dans un contexte de modération de prix.

Si l’on se replace maintenant par rapport à 2019, dernière année « normale » (1 087 000 transactions), le marché reste en retrait d’environ -13,5 %. Au regard de la hausse des taux et des prix depuis 2019, cet écart aurait pu être bien plus important. Il faut reconnaître que le marché de la transaction a été soutenu par le PTZ qui a joué un vrai rôle de solvabilisation des ménages. En 2025, c’est plus de 11 milliards d’euros de prêts à taux zéro qui accompagnent l’achat d’un logement par rapport à 2019. Les Français ont également mobilisé leur épargne pour réaliser leur projet immobilier. Selon Charles Marinakis, le marché a trouvé un « nouvel équilibre » caractérisé par une modération de prix… ce qu’il faudra pour au moins deux ou trois ans.

Les conditions de marché ne sont plus celles de 2019 : délais de vente plus longs (91 jours), prix qui varient davantage selon les territoires. Dans ce contexte, la reprise 2025 se lit d’abord dans le nombre de ventes, puis se nuance par type de bien, par territoire et par profil d’acquéreur.

Paris : un marché qui redémarre mais loin des excès passés

À Paris, où le marché est exclusivement composé d’appartements, l’activité progresse de +3,9 % sur un an. Le prix moyen s’établit à 9 557 €/m² (+2,6 %), et le délai moyen de vente atteint 95 jours (+1 jour). Paris se remet en mouvement, mais dans un environnement où la qualité du bien, le budget et la performance énergétique pèsent davantage dans la décision d’achat.

La comparaison avec 2019 montre toutefois que le retour à l’équilibre ne signifie pas retour à la situation d’avant-crises. En 2019, le prix moyen parisien était de 10 062 €/m² soit 5 % plus élevés qu’aujourd’hui. Surtout, les délais se sont fortement allongés : 61 jours en 2019 contre 95 jours aujourd’hui, soit +34 jours. Paris redémarre donc, mais de façon rationnelle et saine.

La structure des acquisitions confirme une autre évolution majeure. La résidence principale représente 68,3 % des achats (+9,6 %), tandis que la résidence secondaire tombe à 7,6 % (-31,5 %) et que l’investissement locatif recule à 23,9 % (-9,8 %). Le parallèle 2019 est particulièrement parlant : 31 % des ventes relevaient de l’investissement locatif en 2019, contre 23,9 % aujourd’hui, soit une baisse de -22,9 %. C’est un signal fort pour un marché locatif déjà en très forte pénurie, car une partie des achats « investisseurs » s’est retirée.

Île-de-France : reprise en volume, mais des écarts se creusent entre maisons et appartements

En Île-de-France, la reprise est franche sur les volumes : +12,9 % sur le marché des maisons et +11,4 % sur celui des appartements. Mais les écarts se creusent entre maisons et appartements, tant sur les prix que sur les délais de vente. Il est à noter que les Yvelines affichent une forte augmentation en volume dans les appartements (+ 16.3 % en 12 mois) et une consolidation du volume de marche dans les maisons individuelles (+ 6,2 %). Quant aux prix moyens dans les Yvelines, on constate un prix moyen au m2 de 4 020 € pour les maisons (+1,9 %) et de 4 521 € pour les appartements (+5,5 %).

En volume, les écarts sont importants entre départements. Les Hauts-de-Seine et la Seine-et-Marne sont les plus dynamiques avec respectivement +29,7 % et +16,7 % de hausse de transactions. À l’inverse, la reprise reste plus mesurée en Seine-Saint-Denis, où les volumes ne progressent que de +4,3 %.
Sur les prix, les évolutions divergent fortement d’un département à l’autre. Dans l’Essonne, les prix reculent à la fois sur les maisons (3 143 €/m², -1,8 %) et sur les appartements (3 016 €/m², -3,1 %), signe d’un marché qui corrige.

Pour Île-de-France, le prix moyen au mètre carré des maisons s’établit à 3 478 € (-0,2 %), tandis que celui des appartements atteint 4 582 € (+3,8 %). Les délais de vente confirment l’écart : 102 jours pour les maisons (+7 jours) contre 94 jours pour les appartements (-6 jours). En clair, l’appartement francilien gagne en dynamisme et se vend plus vite, tandis que la maison se vend plus lentement et devient un marché plus exigeant (niveau de prix, travaux, localisation, performance énergétique).

Régions : une reprise partout, avec quelques locomotives

Au niveau régional, 2025 se distingue par un signal simple : toutes les régions sont en progression. Les hausses les plus fortes se situent dans les Hauts-de-France (+15,2 %), les Pays de la Loire (+12,8 %), l’Île-de-France (+12 %) et la Nouvelle-Aquitaine (+11,1 %). Un second bloc dynamique suit, avec le Centre-Val de Loire (+9,5 %), Auvergne-Rhône-Alpes (+9 %), Bourgogne–Franche-Comté (+8,3 %), PACA (+7,9 %), la Normandie (+6,2 %), la Bretagne (+6 %) et l’Occitanie (+5,5 %). Le Grand Est (+3,6 %) progresse également, à un rythme plus modéré.

Conclusion et perspectives 2026 : un rééquilibrage confirmé, avec un enjeu locatif devenu central

2025 confirme un retour à l’équilibre : une activité qui repart sans euphorie, un marché davantage porté par la résidence principale et une performance énergétique qui pèse désormais directement sur la valeur des biens. La reprise est là, plus rationnelle que spectaculaire, mais suffisamment nette pour redonner de la visibilité aux ménages comme aux territoires. Lors de l’interview accordé au J2R, M. Marinakis a provoqué en soulignant qu’il ne faudra pas trop se plaindre. Mais le marasme du secteur du logement neuf posera de problèmes pour l’avenir car ce flux de constructions alimente un stock de l’ancien qui, pour le moment, marche bien.

Deux conditions seront déterminantes dans les années à venir. D’abord, la stabilité de l’inflation : une inflation qui repartirait à la hausse entraînerait mécaniquement une remontée des taux de crédit immobilier, et c’est le premier facteur susceptible d’enrayer la dynamique observée en 2025. Ensuite, la maîtrise de la hausse des prix : la reprise de 2025 a aussi tenu au fait que les prix sont restés contenus. Si cette discipline se maintient, et à conditions économiques comparables, le marché a vocation à continuer sur ce niveau d’activité en 2026.

Ce bilan met toutefois en lumière un point d’alerte majeur. La baisse de l’investissement locatif, qui s’ajoute à l’effondrement de la production de logements neufs, renforce la tension sur l’offre de logements à louer. Or, sans propriétaires bailleurs, il n’y a pas de parc locatif privé. Dans un contexte de pénurie de logements à louer déjà très forte dans les grandes villes – et de plus en plus au-delà – le recul des achats « investisseurs » accentue le déséquilibre entre une demande toujours plus élevée et une offre qui se raréfie chaque jour davantage. Sans mesures favorables des pouvoirs publics au retour des investisseurs, la sortie de la crise locative s’éloigne pénalisant durement les ménages et leur mobilité professionnelle.

Pour 2026, le scénario le plus probable est celui d’une poursuite au même rythme, avec un niveau de transactions élevé et stable. C’est une bonne nouvelle : un marché qui tourne de façon régulière est plus sain pour l’ensemble des acteurs, et plus lisible pour les ménages. L’année 2025 l’a montré : l’activité a pu repartir malgré un contexte géo-politique instable, ce qui confirme que le moteur principal du marché reste ailleurs.

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