La crise de l’immobilier redéfinit la hiérarchie des classes d’actifs

par | lundi 21 octobre 2024 | Immobilier

Avis d’ex­pert de Daniel WHILE, Directeur Recherche et Stratégie d’Euryale

Inve­stir en immo­bili­er, c’est inve­stir dans un ren­de­ment locatif. Afin de réduire son risque, l’investisseur priv­ilégie par nature une allo­ca­tion favorisant des act­ifs « de qual­ité » ou présen­tant une local­i­sa­tion avan­tageuse pour un marché don­né. Ain­si, ces dernières années, les véhicules pro­posant d’investir dans un porte­feuille de bureaux ou de com­merces de pied d’immeuble ont con­sti­tué le noy­au prin­ci­pal des allo­ca­tions pat­ri­mo­ni­ales, grâce à leur car­ac­tère dit prime et sta­ble, autour duquel grav­i­taient des act­ifs alter­nat­ifs, comme ceux de san­té par exem­ple. C’est l’approche « cœur/satellite » que l’on con­naît en valeurs mobil­ières.

Mais la crise struc­turelle des usages et la hausse des taux ont rebat­tu les cartes. Ce sont les act­ifs qui con­sti­tu­aient tra­di­tion­nelle­ment le cœur des allo­ca­tions, réputés comme peu risqués, qui ont subi les plus fortes cor­rec­tions. Le marché du bureau fran­cilien s’est révélé être le plus sen­si­ble aux dif­férents boule­verse­ments de ces qua­tre dernières années. La hausse rapi­de des taux directeurs entre juin 2022 et sep­tem­bre 2023 a stop­pé la dynamique de reval­ori­sa­tion des act­ifs immo­biliers enclenchée à par­tir de 2012, entraî­nant une déval­u­a­tion mar­quée, en par­ti­c­uli­er pour les act­ifs cycliques : bureaux, logis­tique et com­merces. Le marché du bureau a égale­ment souf­fert de la dou­ble peine des change­ments d’usages liés à l’essor du télé­tra­vail après le Covid : du bureau cam­pus au bureau nomade, les for­mats demandés par les entre­pris­es ont changé du tout au tout, et cette évo­lu­tion est loin d’être ter­minée ou garantie…

Dans ce con­texte de retourne­ment de marché, seuls cer­tains act­ifs, à l’instar de la san­té, se sont mon­trés struc­turelle­ment résilients face à la crise. Ces act­ifs, autre­fois qual­i­fiés d’alternatifs, se retrou­vent aujourd’hui, légitime­ment, au cœur d’une stratégie d’allocation pat­ri­mo­ni­ale visant à la fois à préserv­er le cap­i­tal et pré­par­er l’avenir. Quand les act­ifs de bureaux et de com­merces vont plutôt désor­mais con­stituer des points d’entrée – tout aus­si légitimes ‑en rai­son de leurs récentes déval­u­a­tions.

Acy­cliques, et donc par nature beau­coup moins sen­si­bles aux fluc­tu­a­tions économiques, les act­ifs de san­té ont fait la preuve de leur résilience et n’ont que peu, ou pas, per­du en valeur. Ils offrent, de sur­croit, une vis­i­bil­ité unique à long terme compte tenu des besoins struc­turels crois­sants du secteur, que ce soit en matière d’hébergement de san­té ou de struc­tures asso­ciées aux soins en général. Prenons pour seule illus­tra­tion la ques­tion du vieil­lisse­ment de la pop­u­la­tion en France avec une esti­ma­tion à 2 mil­lions de per­son­nes dépen­dantes en 2024. Le besoin de soin, d’accompagnement et d’hébergement est énorme et con­stitue un marché à venir dynamique et sta­ble dans sa crois­sance, d’autant plus que les opéra­teurs privés, locataires des fonds immo­biliers, pren­dront néces­saire­ment le relais d’un secteur pub­lic à bout de ressources. Cette caté­gorie d’actifs représente égale­ment une oppor­tu­nité d’investissement à l’international. Con­traire­ment à l’hexagone où les baux « 3–6‑9 » sont la norme, les opéra­teurs étrangers s’engagent le plus sou­vent sur des baux très longs, jusqu’à 30 ans ferme… Avec sa SCPI Pier­val San­té dédiée à ce type d’actifs, Euryale œuvre depuis 10 ans à soutenir les besoins de ce secteur tout en offrant aux investis­seurs une sta­bil­ité du cap­i­tal et un risque maîtrisé par la diver­sité géo­graphique à l’international.

A pro­pos d’Euryale :

Créée en 2009, Euryale est une société de ges­tion de porte­feuille d’actifs immo­biliers

Pre­mier acteur à s’être posi­tion­né sur l’immobilier de san­té, c’est aujourd’hui le 7e investis­seur mon­di­al sur le secteur de la san­té avec une cap­i­tal­i­sa­tion de 3,29 mil­liards d’euros*. Ses 260 act­ifs ciblent essen­tielle­ment le secteur de la san­té (étab­lisse­ments d’hébergement pour per­son­nes âgées et hand­i­capées, clin­iques, maisons médi­cales, lab­o­ra­toires, act­ifs liés à la recherche, au « Life Sci­ences »…) et sont répar­tis à tra­vers neuf pays (France, Roy­aume Uni, Alle­magne, Ital­ie, pénin­sule ibérique, Cana­da…).

Euryale gère la SCPI Pier­val San­té, label­lisée ISR en 2023, et la SC Tra­jec­toire San­té. A tra­vers ses deux véhicules — les pre­miers à être des fonds de partage, au béné­fice de l’Institut du Cerveau- la société priv­ilégie une approche pat­ri­mo­ni­ale à la fois créa­trice de valeur et à impact socié­tal posi­tif, tout en inté­grant les enjeux ESG dans l’ensemble de ses proces­sus d’investissement et de ges­tion.

*Source MSCI : Real Cap­i­tal Ana­lyt­ics 2022

Infor­ma­tion :

Inve­stir en SCPI com­porte un risque de perte en cap­i­tal. Il s’agit d’un investisse­ment de long terme pour lequel la liq­uid­ité peut être lim­itée et dont le cap­i­tal et les revenus ne sont pas garan­tis. La SCPI est soumise à d’autres risques tels que notam­ment le risque de change, de dura­bil­ité et le risque lié à une ges­tion dis­cré­tion­naire. Ceci est une com­mu­ni­ca­tion pub­lic­i­taire. Pour pren­dre con­nais­sance des risques veuillez con­sul­ter le DIC et la note d’in­for­ma­tion de la SCPI disponibles sur le site Inter­net d’Euryale avant de pren­dre toute déci­sion d’investissement.

Infor­ma­tion :

L’attribution du label ISR ne garan­tit pas les per­for­mances du fonds.

La SCPI reste soumise au risque de dura­bil­ité tels que : les risques physiques liés à un événe­ment cli­ma­tique extrême, risques de tran­si­tion liés au change­ment cli­ma­tique impli­quant de nou­velles normes de con­struc­tion, risques liés à la régle­men­ta­tion envi­ron­nemen­tale qui con­duirait la SCPI à engager une dépense directe ou indi­recte. Les dépens­es induites par la sur­ve­nance d’un risque en matière de dura­bil­ité pour­raient, le cas échéant, dimin­uer les revenus générés par l’investissement et, par con­séquent, le ren­de­ment.

La SC Tra­jec­toire San­té est réservée à la souscrip­tion à des clients pro­fes­sion­nels tels que décrits aux arti­cles L533-16 et D533-11 du code moné­taire et financier, et est des­tinée dans ce cadre à être notam­ment un sup­port de con­trats d’as­sur­ance-vie en unités de compte.

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