Immobilier, un marché en convalescence

(Source : FNAIM )
Le plus dur est sans doute passé sur le marché immo­bili­er, mais il con­vient de rester patient car les cycles de l’immobilier sont longs et la capac­ité d’achat des acheteurs n’est pas encore pleine­ment restau­rée. Les quelques sig­naux posi­tifs observés (ralen­tisse­ment de la baisse des ventes, ten­dance à une sta­bil­i­sa­tion des prix, dans le sil­lage d’une légère baisse des taux de crédits) sont davan­tage à inter­préter comme un rat­tra­page que comme une véri­ta­ble reprise.

Les taux de crédits immo­biliers sont restés à 4% ou au-dessus pen­dant 6 mois entre sep­tem­bre 2023 et févri­er 2024. Le marché a alors tourné au ralen­ti, puis a con­nu un léger rat­tra­page au print­emps et en été, avec une par­tie des acquéreurs qui avaient reporté leur pro­jet. Mais la vraie reprise n’aura pas lieu avant 2025. Le marché retrou­vera son dynamisme quand les pri­mo-accé­dants retrou­veront une meilleure capac­ité d’achat. Celle-ci a été forte­ment impactée par la hausse des taux d’intérêt. Et les péri­odes d’instabilité poli­tique sont pénal­isantes pour le marché immo­bili­er, et peu­vent favoris­er un cer­tain atten­tisme.

Les ventes, qui restent en baisse à ce jour sur 12 mois, devraient ten­dre vers une sta­bil­i­sa­tion d’ici la fin de l’année, à un niveau rel­a­tive­ment bas. Le marché reste à la peine. En 2024, l’activité devrait donc encore per­dre env­i­ron 8 à 10%. Les prix, après avoir bais­sé jusqu’à 5,2% au plus fort de la crise, sem­blent s’être sta­bil­isés depuis le print­emps, voire ont très légère­ment rebon­di, mais à un rythme inférieur à la hausse des revenus.

Ventes : vers un palier de stabilisation à un niveau bas d’ici la fin de l’année

 A fin juin 2024, 792 000 ventes avaient été réal­isées sur 12 mois, un chiffre en baisse de ‑21% sur un an et de ‑31% sur trois ans ! Le nom­bre de trans­ac­tions est redescen­du net­te­ment en-dessous des niveaux « pré-covid ». La baisse pour l’année 2024 devrait être d’environ 8 à 10%, assez con­forme à nos prévi­sions ini­tiales (800 000 ventes, ‑8%), qui étaient déjà par­mi les plus pes­simistes du marché. Cette baisse des ventes con­cerne par ailleurs tous les ter­ri­toires. La baisse de l’activité se pro­longe donc, mais son rythme ralen­tit, avec une baisse très légère sur le dernier mois. Cette ten­dance vers une stag­na­tion à un niveau bas devrait se pour­suiv­re dans les prochains mois, en lien avec la sta­bil­i­sa­tion de la pro­duc­tion de crédit.

 Graphique 1

 A not­er que sur le marché du neuf, les con­struc­tion neuves se sont effon­drées depuis 2 ans, et sont au plus bas depuis 1997. Le mal sem­ble encore plus pro­fond sur le marché du neuf (con­traint par le coût de la main d’œuvre et des matières pre­mières notam­ment) que sur celui de l’ancien.

La baisse des prix s’atténue

Les prix ont bais­sé d’environ 5% entre mi-2023 et févri­er 2024. La forte hausse des taux des crédits immo­biliers en 2022 et 2023 a entraîné une baisse des prix salu­taire pour préserv­er la capac­ité d’achat des acquéreurs. Depuis le print­emps 2024, les prix sem­blent se sta­bilis­er. La baisse de prix, freinée par la pénurie de loge­ments, est encore insuff­isante pour pleine­ment restau­r­er la capac­ité d’achat des acquéreurs. Il ne devrait pas y avoir de réel rebond des prix tant que les vol­umes des trans­ac­tions ne repar­tent pas. La reprise des ventes est générale­ment un préal­able à toute nou­velle hausse des prix.

 Graphique 2

 Sur un an, la sta­bil­i­sa­tion récente lim­ite la baisse des prix à ‑2,2%. La baisse con­cerne presque la total­ité du ter­ri­toire. Même les zones touris­tiques (sta­tions bal­néaires et de ski) ont vu leurs prix baiss­er. Paris (-6,7% sur un an) et les 10 plus grandes villes de province (-5,3%) sont les plus touchées. Les grandes villes con­nais­sent d’importantes baiss­es de prix : Nantes (-9,4%), Lyon (-8,3%), Bor­deaux (-7,6%), à l’exception de Nice qui résiste encore (-0,0%). La région parisi­enne est par ailleurs la zone où les prix ont le moins aug­men­té depuis 10 ans. D’une manière générale, le marché baisse davan­tage là où les prix sont les plus élevés, car la sen­si­bil­ité des acquéreurs aux taux des crédits y est plus forte. Les grandes métrop­o­les, où les prix et le recours au crédit sont élevés, subis­sent plus dure­ment qu’ailleurs en France la perte de capac­ité d’achat immo­bili­er des ménages.

La quasi-totalité des départements connaissent une baisse des prix.

 De manière générale, la baisse des prix ne com­pense pas la hausse des taux, même en ten­ant compte de la hausse des revenus qui n’est pas nég­lige­able sur les 2 dernières années. La capac­ité d’achat des acheteurs se redresse en 2024, sous l’effet de la hausse des revenus, de la baisse du prix des loge­ments et de la baisse des taux, mais ce sera sans doute insuff­isant pour une véri­ta­ble reprise du marché à court terme.

 Pour en savoir plus : www.fnaim.fr