FNAIM Pas de reprise visible sur le marché immobilier

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Le plus dur est sans doute passé sur le marché immo­bili­er, mais il con­vient de rester patient car les cycles de l’immobilier sont longs et la capac­ité d’achat des acheteurs n’est pas encore pleine­ment restau­rée. Les quelques sig­naux posi­tifs observés (ralen­tisse­ment de la baisse des ventes, ten­dance à une sta­bil­i­sa­tion des prix, dans le sil­lage d’une légère baisse des taux de crédits) sont davan­tage à inter­préter comme un rat­tra­page que comme une véri­ta­ble reprise.

Les taux de crédits immo­biliers sont restés à 4% ou au-dessus pen­dant 6 mois entre sep­tem­bre 2023 et févri­er 2024. Le marché a alors tourné au ralen­ti, puis a con­nu un léger rat­tra­page au print­emps et en été, avec une par­tie des acquéreurs qui avaient reporté leur pro­jet. Mais la vraie reprise n’aura pas lieu avant 2025. Le marché retrou­vera son dynamisme quand les pri­mo-accé­dants retrou­veront une meilleure capac­ité d’achat. Celle-ci a été forte­ment impactée par la hausse des taux d’intérêt. Et les péri­odes d’instabilité poli­tique sont pénal­isantes pour le marché immo­bili­er, et peu­vent favoris­er un cer­tain atten­tisme.

Les ventes, qui restent en baisse à ce jour sur 12 mois, devraient ten­dre vers une sta­bil­i­sa­tion d’ici la fin de l’année, à un niveau rel­a­tive­ment bas. Le marché reste à la peine. En 2024, l’activité devrait donc encore per­dre env­i­ron 8 à 10%. Les prix, après avoir bais­sé jusqu’à 5,2% au plus fort de la crise, sem­blent s’être sta­bil­isés depuis le print­emps, voire ont très légère­ment rebon­di, mais à un rythme inférieur à la hausse des revenus.

Crois­sance molle et reflux de l’in­fla­tion.

La Banque de France prévoit une crois­sance du PIB de +0,8% en 2024, un niveau aus­si mod­este qu’en 2023 (+0,9%), avant un redresse­ment gradu­el en 2025 (+1,2%) et 2026 (+1,6%). Un léger effet ponctuel lié aux Jeux olympiques et par­a­lympiques est observé par l’INSEE, qui estime l’effet posi­tif sur la crois­sance à +0,3% en 2024.

De son côté, l’inflation est retombée en-dessous de 2% (à 1,9 % en août 2024) pour la pre­mière fois depuis 2021. Depuis 2023 où elle avait dépassé les 6%, l’inflation est en baisse régulière et est désor­mais rev­enue dans les clous de la cible de la Banque Cen­trale (qui a entamé un cycle de baisse de ses taux directeurs). L’inflation sem­ble désor­mais enfin maîtrisée, après un épisode de hausse excep­tion­nelle (guerre en Ukraine, rat­tra­page de la con­som­ma­tion post covid, …). Désor­mais, les craintes sur l’inflation se sont plutôt trans­for­mées en craintes sur la crois­sance, notam­ment dans un con­texte poli­tique incer­tain.

La pro­duc­tion de crédits a été divisée par trois en deux ans, pâtis­sant de la baisse des ventes dans l’ancien et de la chute dans le neuf. Elle se redresse depuis quelques mois, mais demeure moitié moins élevée que ses plus hauts niveaux. Cette évo­lu­tion récente pour­rait être le signe d’une sta­bil­i­sa­tion à venir des ventes. Le niveau encore rel­a­tive­ment bas de la nou­velle pro­duc­tion se traduit par une pour­suite de la baisse des encours de crédit : les rem­bourse­ments de crédits restent supérieurs aux men­su­al­ités des nou­veaux crédits.

Les taux des crédits immo­biliers ont bais­sé de 60 points de base en 2024, mais cette baisse est loin de com­penser leur quadru­ple­ment des 2 années précé­dentes. En août 2024, ils sont sta­bles à 3,62% selon l’Observatoire CSA/Crédit Loge­ment. La baisse des taux est un accéléra­teur de déci­sion d’achat, mais c’est à ce stade un phénomène de rat­tra­page, plutôt que de redé­mar­rage. Et même si le robi­net du crédit se réou­vre, le flux de la demande reste mod­este.

Par ailleurs, la hausse des taux des dernières années n’incite pas les ménages déjà pro­prié­taires à démé­nag­er, au risque de voir leur taux de crédit aug­menter sen­si­ble­ment par rap­port à leur crédit en cours.

A fin juin 2024, 792 000 ventes avaient été réal­isées sur 12 mois, un chiffre en baisse de ‑21% sur un an et de ‑31% sur trois ans ! Le nom­bre de trans­ac­tions est redescen­du net­te­ment en-dessous des niveaux « pré-covid ». La baisse pour l’année 2024 devrait être d’environ 8 à 10%, assez con­forme à nos prévi­sions ini­tiales (800 000 ventes, ‑8%), qui étaient déjà par­mi les plus pes­simistes du marché. Cette baisse des ventes con­cerne par ailleurs tous les ter­ri­toires. La baisse de l’activité se pro­longe donc, mais son rythme ralen­tit, avec une baisse très légère sur le dernier mois. Cette ten­dance vers une stag­na­tion à un niveau bas devrait se pour­suiv­re dans les prochains mois, en lien avec la sta­bil­i­sa­tion de la pro­duc­tion de crédit.

A not­er que sur le marché du neuf, les con­struc­tion neuves se sont effon­drées depuis 2 ans, et sont au plus bas depuis 1997. Le mal sem­ble encore plus pro­fond sur le marché du neuf (con­traint par le coût de la main d’œuvre et des matières pre­mières notam­ment) que sur celui de l’ancien.

La baisse des prix s’atténue

Les prix ont bais­sé d’environ 5% entre mi-2023 et févri­er 2024. La forte hausse des taux des crédits immo­biliers en 2022 et 2023 a entraîné une baisse des prix salu­taire pour préserv­er la capac­ité d’achat des acquéreurs. Depuis le print­emps 2024, les prix sem­blent se sta­bilis­er. La baisse de prix, freinée par la pénurie de loge­ments, est encore insuff­isante pour pleine­ment restau­r­er la capac­ité d’achat des acquéreurs. Il ne devrait pas y avoir de réel rebond des prix tant que les vol­umes des trans­ac­tions ne repar­tent pas. La reprise des ventes est générale­ment un préal­able à toute nou­velle hausse des prix.

Sur un an, la sta­bil­i­sa­tion récente lim­ite la baisse des prix à ‑2,2%. La baisse con­cerne presque la total­ité du ter­ri­toire. Même les zones touris­tiques (sta­tions bal­néaires et de ski) ont vu leurs prix baiss­er. Paris (-6,7% sur un an) et les 10 plus grandes villes de province (-5,3%) sont les plus touchées. Les grandes villes con­nais­sent d’importantes baiss­es de prix : Nantes (-9,4%), Lyon (-8,3%), Bor­deaux (-7,6%), à l’exception de Nice qui résiste encore (-0,0%). La région parisi­enne est par ailleurs la zone où les prix ont le moins aug­men­té depuis 10 ans. D’une manière générale, le marché baisse davan­tage là où les prix sont les plus élevés, car la sen­si­bil­ité des acquéreurs aux taux des crédits y est plus forte. Les grandes métrop­o­les, où les prix et le recours au crédit sont élevés, subis­sent plus dure­ment qu’ailleurs en France la perte de capac­ité d’achat immo­bili­er des ménages.

La qua­si-total­ité des départe­ments con­nais­sent une baisse des prix.

De manière générale, la baisse des prix ne com­pense pas la hausse des taux, même en ten­ant compte de la hausse des revenus qui n’est pas nég­lige­able sur les 2 dernières années. La capac­ité d’achat des acheteurs se redresse en 2024, sous l’effet de la hausse des revenus, de la baisse du prix des loge­ments et de la baisse des taux, mais ce sera sans doute insuff­isant pour une véri­ta­ble reprise du marché à court terme.

Quel impact de l’instabilité poli­tique en France sur les taux de crédits immo­bili­er ?

Les taux de crédits dépen­dent du refi­nance­ment des ban­ques français­es, qui est lui-même très cor­rélé à celui de l’Etat (taux sou­verain à 10 ans). La hausse récente du spread fran­co-alle­mand, c’est-à-dire de l’écart entre les taux longs français et alle­mand, qui est au plus haut depuis plus de 11 ans, est symp­to­ma­tique de la plus grande frilosité des investis­seurs à prêter à la France, à cause de l’incertitude poli­tique. Elle se réper­cute sur les taux de crédits immo­biliers, dont on peut penser qu’ils seraient env­i­ron 22 points de pour­cent­age plus bas sans l’incertitude poli­tique actuelle. Con­crète­ment, cela veut dire que les taux de crédits immo­biliers pour­raient être de 3,40% con­tre 3,62% actuelle­ment. Et que, pour un acquéreur ayant une men­su­al­ité de 1000 euros sur 20 ans, l’instabilité poli­tique entraîne une hausse de la men­su­al­ité de 20 euros (à 1020 euros). Soit un coût total du crédit majoré de 4720€ sur l’ensemble de la durée du cycle.