9e RAPPORT DE L’OBSERVATOIRE DES TAXES FONCIERES DE L’UNPI : 37 % D’AUGMENTATION EN DIX ANS
Sylvain Grataloup, Président de l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI), a présenté, le 15 octobre, le 19e rapport de l’observatoire national des taxes foncières. Il en ressort une pression fiscale qui continue à marquer le marché immobilier en France : 1,7 % en 2025, +37 % entre 2014 et 2024.
Seul rapport à faire état des évolutions de la taxe foncière depuis près de vingt ans, ce 19e rapport s’intéresse aux données entre 2014 et 2024 de façon précise et exhaustive et se complète des augmentations 2024/2025 dans les 200 plus grandes villes de France. Si la hausse atteint 1,7 % en 2025, les propriétaires ont payé 37,3 % de plus de taxe foncière entre 2014 et 2024.
Les propriétaires, variables d’ajustement d’une perte généralisée de pouvoir d’achat des Français
Comme chaque année, en analysant les avis de taxe foncière des propriétaires, l’UNPI constate que, dans les 200 plus grandes villes de France, les taux 2024 ont été très largement reconduits — avec une hausse moyenne quasi nulle (+0,04 %). La progression observée de la taxe foncière tient donc essentiellement à la revalorisation légale des valeurs locatives, fixée à 1,7 % pour 2025.
Cette apparente modération ne trompe pas les propriétaires, qui profitent d’une clémence aussi relative que stratégique, à l’approche des municipales de 2026. Le scénario n’a rien de nouveau : en 2019 déjà, année préélectorale, le rythme des hausses de taux s’était nettement ralenti.
La « pause » de 2025 ne saurait faire oublier que, en dix ans, entre 2014 et 2024, les propriétaires ont payé en moyenne plus 37,3 % de taxe foncière. Cette hausse est 4,3 fois supérieure à l’augmentation des loyers (+ 8,7 % en dix ans ) et 1,9 fois supérieure à l’inflation. En clair, les propriétaires voient leurs charges s’envoler tandis que leurs revenus — locatifs, salariaux ou de retraite — progressent bien moins vite.
Pire encore, les propriétaires ont le sentiment de payer la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales. Certes, un mécanisme de compensation a été prévu par le législateur, mais il pénalise les communes en forte croissance démographique, dont les dotations restent inférieures à ce qu’auraient été leurs recettes de taxe d’habitation. Par ailleurs, comme cette compensation repose sur les taux de 2017, les collectivités ont perdu toute marge de manœuvre : elles ne peuvent plus ajuster un taux de taxe d’habitation pour générer de nouvelles ressources.
Cependant, au-delà de la hausse des taux locaux (+ 11,2 % entre 2014 et 2024), c’est la très forte majoration légale des valeurs locatives (+ 23,5 % sur la même période) qui explique le dérapage de la taxe foncière. Indexés depuis 2018 sur l’inflation, les coefficients de majoration ont atteint des records en 2022 (+ 3,4 %), 2023 (+ 7,1 % !) et 2024 (+ 3,9 %), provoquant mathématiquement, même à taux inchangés, une hausse de 15,1 % de la taxe foncière en seulement trois ans. L’UNPI et nombre de députés ont demandé le plafonnement de la revalorisation des valeurs locatives. Un amendement a même été adopté en commission des finances à l’Assemblée nationale lors de l’examen du PLF 2023. Hélas, sous la pression d’associations représentant les collectivités locales, le Gouvernement s’est opposé à ce que la réforme soit inscrite dans le marbre.
Autrement dit, tout le monde comprend que propriétaires occupants et bailleurs sont dans une situation intenable. Mais l’essentiel semble être ailleurs : garantir le train de vie des collectivités locales, sans que l’État n’ouvre son porte-monnaie. La source de la taxe d’habitation sur les résidences principales ayant été asséchée, les propriétaires doivent compenser : +37,3 % de taxe foncière en dix ans. Peu importe si cela freine la construction, dissuade la location longue durée ou empêche d’investir dans l’entretien et la rénovation des logements.