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Projets immobiliers

L’urbanisme, un domaine essentiel où remettre de l’humain en priorité !

Par : 
Plutarque

Parfois l’opacité règne ; le plus souvent, des élus qui n’ont plus la parole ont perdu la maîtrise de leurs sols. Plusieurs dossiers, mis en lumière depuis quelques mois, montrent des similitudes dans différentes villes de notre territoire. Notamment, des fractures se creusent entre les habitants qui veulent préserver le caractère de leur ville et des élus qui, pour satisfaire leur ambition de développement économique ou pour atteindre les quotas imposés par les pouvoirs publics, veulent accroître la population. Par contre, des différences s’affirment entre les communes : certaines peuvent mener, à leur guise, leurs projets immobiliers, tandis que l’intercommunalité empêche d’autres de décider de l’utilisation raisonnée de leurs espaces. De plus, alors que le Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) n’est pas encore en vigueur, des décisions sont prises dans l’esprit qui a conduit à la centralisation de la compétence “urbanisme” mais sans aucune prise en compte des avis et des demandes des élus des communes concernées. 

L’actualité des derniers mois nous a conduits à analyser les projets immobiliers de manière transversale à travers le territoire de la Communauté urbaine Grand Paris Seine & Oise (GPS&O). Il apparaît que le terme "urbanisation" conviendrait mieux que le mot "urbanisme" pour les désigner ! Nous avons retenu quatre cas très significatifs et un autre, plus ancien, dont les enseignements ont, récemment, généré une concertation avec les habitants. 

A Andrésy, l’aménagement du quartier des Sablons se fait sans implication des habitants

Le PLU, voté en décembre 2015 par le conseil municipal andrésien, faisait l’hypothèse d’une augmentation de la population de 23 % jusqu’en 2022 (12 400 habitants en 2018). Une marche forcée s’est ensuivie pour atteindre cet objectif. Est-ce la raison du manque de concertation avec les habitants actuels et l’ensemble de leurs élus ?  

Depuis 2014, la zone des Sablons fait l’objet d’une convention de veille foncière entre la ville d’Andrésy et l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France (EPFIF)(1). Celui-ci accompagne la commune dans les études de définition du projet urbain et le financement des études urbaines et de faisabilité. En mars 2019, deux promoteurs immobiliers ont été désignés co-lauréats d’une consultation sur l'aménagement du quartier, réalisée dans une grande opacité. En 5 ans, le nombre de logements prévus est passé de 110 à 400. Environ 1000 nouveaux habitants viendraient contribuer à atteindre l’objectif de densification de la ville. Toutefois, aucun plan n’a été présenté pour réaliser les équipements publics supplémentaires et pour prendre en compte leurs véhicules, dont le nombre est estimé à plus de 550.

Une commission “projets immobiliers” avait été mise en place en 2017. Composée d’élus de la majorité municipale et de l’opposition, elle ne comprend, toutefois, pas de représentant des habitants et des associations de la ville. De plus, il semble que les grands projets aient été exclus du champ de ses réflexions. Une concertation minimale au sein du conseil municipal aurait-elle pu les retarder ?

A Verneuil-sur-Seine, le projet de la marina de la Pointe de Verneuil dépasse le cadre de la ville, sans concertation au-delà

Une réunion publique a bien eu lieu en mars 2019 sur ce projet : réunion réglementaire de concertation préalable, elle était obligatoire. Elle était animée par le maire et la société chargée de la réalisation de ce projet. La marina de la Pointe de Verneuil se situerait, entre la partie urbaine de la ville et la Seine, dans une ancienne plaine agricole inondable, dont une grande partie est devenue l'Île de loisirs du Val de Seine, grâce aux plans d’eau résultant de l’exploitation de sablières. Selon de nombreux habitants et d’autres défenseurs de l’environnement, la construction d’une marina de 150 anneaux et de 600 logements, avec 1500 habitants et plus de 1000 automobiles, ferait, irrémédiablement, disparaître cet espace naturel.

A Verneuil, le foncier a, également, été porté par l’EPFIF, pour une durée de dix années. Alors que le coût du projet serait de plusieurs dizaines de millions d’euros,  aucune évaluation financière précise n’a été présentée lors de la "réunion de concertation". Serait-ce la raison de l’absence de nombreux élus, autres que ceux de Verneuil, et des responsables des administrations, qui seraient impliqués dans ce projet ? S’il se confirmait qu’un éventuel déficit d’exploitation serait comblé par l’intercommunalité, les villes voisines et les autres de GPS&O seraient directement concernées. Il en serait de même pour partager les coûts dans le cas de l’abandon du projet, dont l’hypothèse a été évoquée au cours de la réunion.

De plus, la faisabilité économique d’un nouveau port de plaisance n’a pas été présentée, alors qu’il en existe un, presque en face sur l’autre rive de la Seine à Carrières-sous-Poissy à la limite de Triel, et que des efforts de la communauté urbaine pourraient contribuer à son développement.

A Aulnay-sur-Mauldre, le projet de commerces, qui n’a pas pu être défendu par son maire, a été refusé par la communauté urbaine

Ce cas est le seul, parmi ceux que nous présentons ici, à ne pas concerner une opération immobilière destinée au logement. Tandis que le projet précédent est soutenu par l’exécutif de l’intercommunalité, ce projet d’une petite commune a été refusé. Selon les élus d’Aulnay-sur-Mauldre, de nouveaux commerces sont nécessaires pour y maintenir ses habitants alors qu’un processus de désertification a commencé(3). Le projet prévoit, dans le cadre d’un contrat de ruralité pour 985 000 €, la création d’un espace commercial incluant une boulangerie-salon de thé, un espace de vente de producteurs locaux, une charcuterie et une épicerie fine. Le maire a présenté ainsi l’idée à nos confrères de 78actu : « C’est d’offrir des services à la population, pour attirer les jeunes et les familles. Notre village n’est pas très éloigné de la vallée de la Seine, et pourtant, une classe a fermé en 2016. [...] On a tendance à opposer défense de l’environnement et développement des activités. Mais nous souhaitons créer une zone de commerces proposant des produits locaux à destination des habitants d’Aulnay et environs. Nous avons la contrainte de la Départementale qui traverse le village, mais nous souhaitons en faire un atout. »

Le rouleau compresseur technocratique est passé. Tandis que l’opération d’aménagement et de programmation (OAP) sur le commerce constitue une partie du projet de PLUi qui devrait être adopté à la fin de l’année, son objectif de ne plus construire de commerce de flux est le motif donné pour l’avis défavorable de GPS&O. Le maire a demandé au préfet de saisir le tribunal administratif, pour suspendre la délibération du conseil communautaire, qui ne lui a pas permis d’exposer le projet.

A Triel-sur-Seine, des habitants ont contribué à faire abandonner le projet d’urbanisation du Parc municipal

Dès 2012, ce projet a suscité de fortes oppositions. Pour les élus, il fallait rattraper le retard accumulé par leurs prédécesseurs en matière de logement social, car la carence de la ville de Triel avait été prononcée, créant une pression trop lourde. En l’absence de terrain disponible, la municipalité s’est décidée à vendre “les bijoux de famille” pour construire 160 logements dont 48 logements locatifs aidés(5a). Les opposants, pointant le montant dérisoire du prix de vente, refusaient une surdensification de cette partie de la ville et une croissance inacceptable de la circulation dans la rue principale (RD 190), augmentant la pollution. Les actions de mobilisation des habitants n’avaient pas entièrement atteint leur objectif lorsque le conseil municipal a décidé, en septembre 2017, de vendre à un promoteur immobilier ce terrain municipal de 1,4 ha pour 4 millions d’euros. D’autres voix se sont élevées, qualifiant ainsi les élus : “souvent de bonne volonté mais ne présentant aucune vision d’ensemble, semblant incapables de se projeter, et même pour certains avec une vision aussi étroite que les routes !”.

En 2017, le projet semblait se dérouler comme il avait été prévu, la principale association qui s’y opposait ayant perdu ses procès contre la municipalité. De manière inattendue, l’abandon du projet a été annoncé par le promoteur immobilier, qui avait refait ses comptes(5b). Le prix d'acquisition du terrain était trop élevé pour réaliser une affaire suffisamment rentable. En outre, le surcoût pour stabiliser le terrain aurait été prohibitif d'un point de vue financier. La municipalité n’avait pas accepté une décôte de deux millions d'euros ; admettant que les attentes des Triellois avaient évolué en six ans, elle a fait appliquer la condition suspensive de la promesse de vente.

Cet épisode a été le déclencheur d’une consultation citoyenne. Si le processus de concertation, qui a été entrepris au début de l’année 2019, réussit à associer les habitants actuels au développement de leur ville, Triel pourrait constituer un exemple pour toutes les communes de notre territoire.

A Villennes-sur-Seine, une dense urbanisation du plateau de Fauveau est imposée au conseil municipal

La société IKEA ne vend pas que des meubles : elle a signé, en février 2019, une promesse de vente d’un terrain de 6 ha qu’elle avait acheté à Villennes dans le but d’installer le magasin qu’elle a construit, ensuite, à Plaisir(6). Cette parcelle n'a pas été proposée à la commune qui avait déjà acquis une partie du terrain, où des logements et une crèche ont déjà été construits, mais à un promoteur immobilier.

Pour rentabiliser son acquisition foncière, cette société aurait l’intention de construire 460 logements, qui pourraient accueillir un millier de nouveaux habitants. La commune comprenant environ 5400 habitants, cette opération ne ferait pas croître la population de 23 % en 7 ans comme à Andrésy mais de 19 % en quelques mois ! Ce nombre disproportionné par rapport aux infrastructures et aux services publics de la ville serait permis par le PLUi alors que le PLU actuel n’en aurait autorisé que 350.

Après avoir affirmé qu’il s’agit d’une affaire privée, dans le respect du droit de la propriété, le maire s’est rangé aux avis de son adjointe à l’urbanisme et de son adjoint aux affaires scolaires, qui espère lui succéder l’année prochaine. Demandant la préemption du terrain par la commune, ils ont obtenu que le conseil municipal vote, unanimement, une mention dans ce sens. Le temps courait jusqu’à l’expiration du délai de la promesse de vente. GPS&O, qui a la prérogative des décisions en matière d’urbanisme, a tardé à apporter une réponse mais celle-ci est arrivée brutalement ; c’est un refus motivé par des raisons financières et par le type de classement de la zone dans le futur PLUi : non pas en zone d’intérêt communautaire mais en zone à vocation de tissu urbain mixte. Lorsqu’un permis de construire sera déposé, la communauté urbaine le refusera-t-elle, continuant à interpréter cette dénomination comme “plutôt résidentielle” ?

Le refus de l’exécutif de GPS&O d’entendre les arguments du conseil municipal villennois est-il une réplique à son avis défavorable sur le projet de PLUi ? Dans la dernière édition de son magazine Villennes Infos(5), la municipalité rappelle ses demandes de révision du PLUi, notamment  pour “redéfinir l’OAP pour le secteur de Fauveau qui impose 70 logements/hectare et une hauteur de bâtiment de R+4. Or ce site doit faire l’objet d’un programme qualitatif, harmonieux, équilibré et paysager sous la forme d’un éco-quartier avec la création des équipements publics dont la commune aura besoin (par exemple : groupe scolaire, collège, espaces de vie, terrain de jeux, commerces de proximité...)”.

Prendre en compte la composante “humaine” dans les projets d’urbanisme

Le magazine municipal villennois a reproduit une déclaration de Dominique Crinon, adjointe au maire en charge de l’Urbanisme et du Patrimoine, semblant très dépitée par la décision de GPS&O : “Nous espérons que le projet de PLUi, qui doit être approuvé définitivement en décembre 2019 pourra évoluer dans le respect de l’identité villennoise. Personnellement, j’attends avec impatience les décisions du Grand Débat National qui seront prises au niveau de l’organisation territoriale pour qu’à nouveau les communes retrouvent la maîtrise de leur territoire et prennent les meilleures décisions dans le respect de la qualité de vie de [leurs] habitants”.

Le président de la République a fait connaître ses nouvelles orientations pour la suite de son quinquennat. Il n’a, toutefois, annoncé aucune décision pour la révision de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain (SRU) et de la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), qui poussent certains élus à “bétonner” leurs villes.  Aucun projet n’a été présenté pour amender la loi de modernisation de l'action publique territoriale et d'affirmation des métropoles (MAPTAM) et de la loi portant sur la nouvelle organisation territoriale de la République (NOTRe), qui ont permis la création de notre méga-intercommunalité ; celle-ci a dessaisi les communes de la compétence de l’urbanisme, sans prendre en compte les demandes des élus municipaux, tout particulièrement ceux des plus petites villes.

Emmanuel Macron souhaite former une nouvelle génération de dirigeants de la fonction publique, afin qu’ils soient plus proches du terrain. Il faudra, toutefois, encore du temps avant que les décisions des préfets et des fonctionnaires territoriaux, notamment ceux qui conseillent nos élus communautaires, soient guidées par le facteur humain !

 

Références

1. https://www.journal-deux-rives.com/actu/08764-aegefim-promotion-bouygues-immobilier-designes-co-laureats-projet-damenagement-nouveau

2. https://www.journal-deux-rives.com/actu/08842-contribution-concertation-publique-projet-marina-pointe-verneuil

3. https://actu.fr/ile-de-france/aulnay-sur-mauldre_78033/yvelines-aulnay-sur-mauldre-maire-ne-renonce-pas-son-projet-commerces-sur-rd-191_20794875.html et http://www.leparisien.fr/yvelines-78/aulnay-sur-mauldre-coup-d-arret-a-l-implantation-des-commerces-10-12-2018-7965036.php

4. https://www.journal-deux-rives.com/actu/08763-villennes-ikea-cede-terrain-6-ha-promoteur-immobilier

5. https://www.journal-deux-rives.com/actu/07289-projet-immobilier-lancien-parc-municipal-logements-detriment-bijoux-famille et https://www.journal-deux-rives.com/actu/08045-parc-municipal-triel-tragedie-urbanistique-acte-ii

6. Villennes Infos N°24-Avril 2019 : http://www.ville-villennes-sur-seine.fr/download/Lettre_de_Villennes-sur-seine/vi24_bat2_avril2019.pdf

 

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