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Conjoncture immobilière

Le marché immobilier a été exceptionnel en 2018, selon le réseau Century 21

Par : 
Rodrigo Acosta

Laurent Vimont, président du Century 21 France, a présenté, le 7 janvier, les chiffres de la conjoncture après une année 2018 excellente pour les affaires. Toutefois, l'effet des Gilets jaunes n'est pas encore vraiment intégré dans l'analyse de ce réseau professionnel. Nous présenterons également les chiffres pour les Yvelines. 

"Les Français en se trompent pas", a souligné M. Vimont, PDG de Century 21, lors de la présentation du marché immobilier de l'ancien qui est  jugé comme étant excellent. C'est la troisième année consécutive que l'on enregistre une telle progression, mais les "réserves s'épuisent" selon la même analyse. Dans un marché florissant, les chiffres de Century 21 ont enregistré une progression du volume de ventes qui frôle 4 % pendant l'année 2018. Le prix moyen au m2 a augmenté de 1,7 % dans la même période. Le niveau de prix atteint 2595 € le m2, la progression étant plus importante dans le segment des maisons, soit  + 3,5 % tandis que le prix moyen des appartements reste quasiment stable avec un progression de 1,1 % par an. Le montant moyen des transactions effectuées par les agents immobiliers de Century 21 s'élève à un nouveau record de 213 705 € (contre 208 759 € en 2017) ; quant au secteur individuel, le prix moyen des maisons s'établit à 299 489 €, tandis que le prix moyen d'un appartement est de 204 695 €. Selon M. Vimont de Century 21, "l'année 2018 s'impose comme une nouvelle année record en termes d'activité pour le marché immobilier de l'ancien."  Cet optimisme ne devrait pas cacher une vraie question : a-t-on atteint un palier ou est-on sur un plateau qui nous annonce une chute dans les années à venir ? 

Toujours sur l'ensemble du marché français, il faut noter la part consacrée à l'investissement locatif qui est en nette progression sur l'année 2018, soit + 24,7 %, ce qui représente environ 22 % des achats effectués dans les 12 mois écoulés, un niveau historique dans l'ancien. M. Vimont a encouragé le placement dans la pierre notamment avec les incertitudes géopolitiques à l'étranger et politiques à l'intérieur avec le phénomène des Gilets jaunes. En somme, la conjoncture montre une économie immobilière "stable et non spéculative". Cependant, certain signes peuvent être source de divergence par rapport à cette analyse optimiste : "C'est la première fois depuis 2011 que la surface d'une acquisition est en recul avec le même pouvoir d'achat immobilier." Autrement dit, on achète moins de mètres carrés avec le même montant d'euros. On perd 0,5 m2 en un an, la moyenne s'établissant à 85,7 m2 tous types de biens confondus (113,5 m2 pour les maisons et 58,1 m2 pour les appartements. M. Vimont l'a d'ailleurs admis : "Ce n'est pas un indicateur à prendre à la légère."

 

Le marché yvelinois suit la tendance nationale

En 2018, la marché immobilier dans les Yvelines a été enregistré une hausse de + 6,3 % sur une période de 12 mois pour s'établir à un prix moyen au m2 de 3378 € le m2. Le secteur de maisons individuelles, avec un prix moyen de 3 191 € le m2, a évolué d'une manière plus modeste, soit + 2,8 % sur la même période, tandis que les appartements, avec un prix moyen de 3 705 € le m2 ont connu une forte augmentation de + 12,1 %. Signe distinctif de cette évolution, les acquisitions dans les Yvelines se sont caractérisées par une augmentation des investissements (+ 23 % sur 12 mois) au détriment des acquisitions pour des résidences principales (- 3,7 % en 12 mois). Certes, le poids des acquisitions pour des résidences principales reste structurellement majoritaire avec 80,1 % des acquisitions en 2018. 

En outre, on a également constaté que les délais de vente, en moyen, se sont raccourcis de 91 jours en 2017 à 83 jours en 2018; la durée moyenne du crédit s'est réduite de 21,2 ans à 20,6 ans entre 2017 et 2018. De plus, le financement par l'emprunt reste prépondérant : 72,3 % en 2016 et 75,1 % en 2018. Enfin, le prix moyen d'une acquisition pour une maison frôle les 400 000 € avec 395 477 €, soit une + 3,4 % en 12 mois; tandis que le prix moyen d'un appartement a atteint 225 378 €, soit une augmentation de prix de + 5,4 % sur la période observée. Les superficies moyennes pour la maison (122,7 m2 contre 120,1 m2 en 2017) et pour les appartements (60,8 m2 contre 63,7 m2 en 2017) restent relativement stables.

 

En Île-de-France, les prix moyens au m2 ont progressé de manière constante depuis 2015 : on enregistre une hausse de 3,4 % en 2018, établissant le prix moyen à 3303 €, tous types de biens confondus. C'est l'illustration d'une conjoncture solide, la plus forte depuis l'année 2011 (3418 € le m2). Les évolutions,  département par département, ont été les suivantes : la hausse la plus importante concerne la Seine-Saint-Denis, dont le prix moyen au m2 a augmenté de 6,8 %. Les écarts de prix restent toutefois considérables dans la région : le moins cher est la Seine-et-Marne (2362 € le m2 en moyenne) tandis que les prix les plus forts sont dans  les Hauts-de-Seine (5874 € le m2 en moyenne). 

En conclusion, le marché a été animé par des investisseurs et acheteurs français et cela a donné une année exceptionnelle par sa vitalité, notamment dans les métropoles(1). Les prix progressent depuis trois ans et cela nous conduit à être vigilants pour déceler les indicateurs qui pourraient faire évoluer le marché autrement. Pour Laurent Vimont, "le marché semble avoir atteint un plafond de verre" malgré le dynamisme généré par les investissements locatifs qui a porté le marché en 2018. 

 

Note

1. Seules trois régions ont enregistré une baisse de prix : la Bretagne avec  - 0,5 %, Centre Val-de-Loire avec - 1,5 % et les Hauts-de-France avec une chute de 1,9 %.

 

 

 

 

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