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Urbanisme et urbanisation

Le futur PLU de Conflans : "On ouvre les digues"

Par : 
Jean-Pierre Lacombe

Le groupe minoritaire de la ville de Conflans-Sainte-Honorine nous ont fait parvenir une tribune que nous publions dans les colonnes du J2R. Par la suite, le J2R a demandé une interview à M. Laurent Brosse, maire de Conflans-Sainte-Honorine, afin de compléter ce dossier fort structurant. 

Méthodologie 

Les auteurs de ce texte ont consulté les documents suivants, à la fois sur le site Internet de GPS&O et, directement, sur documents papier en mairie. Les documents consultés et faisant l’objet des commentaires ci-dessous sont les suivants :
1. Arrêté du 30 janvier 2018
2. Notice non technique de présentation
3. Notice technique de présentation
4. Avis de la MRAE : dispense d’évaluation environnementale
5. Avis des PPA
6. Dossier de modification :
>notice de présentation
>zonage
>règlement
 

Analyse et commentaires 


Les changements apportés au PLU sont d’une grande ampleur. Ils constituent un remodelage de la ville, non seulement par l’augmentation générale des hauteurs et des gabarits qu’ils autorisent pour plus de densité mais surtout par l’absence de contraintes qu’ils instituent pour favoriser cette orientation.

« En quelque sorte on ouvre les digues ».
Notamment, aucun des documents constituant ou présentant cette réforme du PLU n’envisage les choses sous l’aspect écologique, environnemental, des paysages ou de développement durable. Ces critères sont absents tant des textes que du règlement et du plan de zonage. La problématique des circulations, en particulier des circulations douces, directement liées à l’évolution de la ville, n’est même pas évoquée. Cela constitue, à notre sens, une grave lacune et nous contestons le fait que cette révision ait été dispensée de l’évaluation environnementale selon décision de la MRAE.
« Nous demandons l’évaluation de la MRAE cas par cas ».
Outre la densification, forte autour des grands axes et des centralités, dont nous admettons le principe (réduction des déplacements urbains), cette modification annonce le parti pris dominant de développer l’activité commerciale par le tourisme. Il s’ensuit une préoccupation importante qui constitue un élément nouveau dans la commune, celle des équipements hôteliers qui sont largement encouragés et favorisés. Nous sommes critiques sur cette orientation et ses conséquences en matière d’aménagement urbain et d’urbanisme (quai de la République).
« Nous contestons catégoriquement la création de la sous-zone UA b et la règle de hauteur de bâtiment qu’elle établit. Nous considérons sa création et la dérogation de hauteur qu’elle autorise en zone UA (soit une hauteur de construction de 24 mètres correspondant à 7 ou 8 étages!) comme des dispositions de circonstance établies sur mesure pour la réalisation du projet hôtelier. »
 

Information et publicité

L’information du public a été très insuffisante. L’affichage a été réduit et n’est resté en permanence qu’à l’entrée de la mairie centrale en un seul exemplaire. Aucune affiche à l’annexe place Romagné. La publicité légale dans la presse est, comme on sait, purement formelle et ne touche personne. Les possibilités de consultation en mairie ont été limitées aux jours ouvrés, aux heures de travail, ce qui exclut la population active. Pas d’accès aux documents le samedi en raison de la fermeture des services mairie. Consultation difficile de documents complexes pour le citoyen non averti et non habitué. Installation mal commode dans le hall d’entrée de la mairie. Table peu pratique pour le développement de documents. Manque de discrétion en raison des va-et-vien du public. Difficulté de se présenter à plusieurs. Surtout délai d’enquête trop court compte tenu de l’importance des enjeux et de la technicité du dossier.

Ce manque d’information sur les renseignements pratiques d’organisation et de tenue de la
procédure d’enquête publique ne peut prétendre être compensé par les différentes réunions publiques qui ont eu lieu ou qui ont lieu simultanément sur les projets municipaux qui relèvent de la communication municipale aidée de cabinets extérieurs étrangers à la procédure d’enquête publique, limitée chaque fois à un projet et à un quartier et non pas à l’échelle globale et réglementaire d’un PLU.
« Nous demandons la prolongation de l’enquête d’un mois et une meilleure accessibilité aux documents notamment des permanences le samedi matin pendant la période et au moins l’affichage du plan de zonage légendé sur un panneau. »
 

Examen de la notice explicative

La notice explicative expose les grandes lignes des six projets municipaux représentatifs et
déterminant la modification du PLU. Il s’agit des suivants :
1. L’opération Thalès
2. Le secteur Paul Brard
3. le secteur gymnase Foch
4. Le secteur Hôtel de ville
5. la cuisine centrale
6. Le secteur Parc Conflans Est.
L’intérêt de cette notice est de faire la synthèse de chacune de ces 6 opérations en délimitant précisément les périmètres concernés qu’on ne retrouve pas dans la carte de zonage qui définit des secteur plus larges
 
1. L’opération Thalès (page 6)
Confirmation de l’affectation de la zone aux commerces en l’aggravant par l’adjonction de
« commerces de détail » côté multiplexe. A l’origine cette zone, constituée par une parcelle de 10 ha d’un seul tenant excellemment située en bordure de la N184 était exclusivement réservée aux activités industrielles et artisanales. La précédente modification du PLU l’avait déclassée en zone économique permettant des activités commerciales de gros. Avec la nouvelle orientation cette zone se banalise, purement et simplement, en zone commerciale, des activités artisanales pouvant s’y installer mais cette catégorie devenant marginale dans l’ensemble commercial. C’est un renversement d’affectation qui s’est effectué en deux temps.
« Outre le fait que cette nouvelle évolution est contraire aux assurances du maire données à plusieurs reprises, nous pensons que c’est une erreur stratégique car les Boutries constituent le seul endroit adapté au maintien et au développement d’activités de production et de services et donc possiblement créateur d’emplois qualifiés. »
 
2. Secteur Paul Brard (page 7)
Renouvellement urbain par réhabilitation des logements et création de nouveaux logements. Il s’agit de logements sociaux. Signalons tout de suite le problème que soulève pour cette opération l’article 7 du règlement qui limite la création de place à un seul emplacement de stationnement par logement pour les logements aidés mais qui dispense l’opération Paul Brard d’application de cette règle (déjà minimale) tant pour les travaux de transformation ou d’amélioration des logements existants que pour la création de nouvelles surfaces habitables. C’est donc l’aggravation des conditions de stationnement et de circulation du secteur qui sont programmées sans que rien ne soit dit sur le sujet. Pas d’étude d’impact ni d’éléments prévisionnels dans les documents fournis.
« L’ensemble Paul Brard est vétuste et dépassé. Il faut une opération de démolition-construction avec relogement sur place. »
 
3. Secteur gymnase Foch (page 8)
Nous sommes en plein centre urbain à proximité de la gare SNCF. Secteur destiné à une densification par alignement sur le front urbain. Cette opération suppose une sorte de partenariat public-privé puisqu’il s’agit de démolir les équipements publics existants (gymnase et terrain de basket) pour affecter le foncier au privé en réinstallant un gymnase en sous-sol de l’immeuble de logements à réaliser. Nous n’avons pas connaissance à l’heure actuelle de l’articulation juridique qui sera adoptée entre privé et public.
« Aucune information ni étude d’impact n’est portée sur aucun des documents mis à dispposition en matière de stationnement et de circulation résultant de cette opération. Les besoins en stationnement, y compris collectifs (déplacements de sportifs) devront être prévus largement. Les stationnements des logements sociaux ne devront pas être restreints par rapport aux logements accession (cf. l’article 7 du règlement). Ce projet devrait être élaboré en concertation réelle avec les riverains (copropriétaires en habitats collectifs et individuels). »
 
4. Le secteur Hôtel de Ville (page 9)
Secteur hautement stratégique et symbolique, à l’intérieur duquel est délimitée une zone de projet incluant l’hôtel de ville et les deux bâtiments (en bas derrière l’hôtel de ville et en haut rue Crapotte) de l’ancienne école. Le bâtiment Ciné.Ville et les escaliers ne sont pas inclus dans l’espace ainsi défini. Il est pourtant indiqué dans le texte que le bâtiment sera détruit. Les bâtiments de La Poste et de la Caisse d’Epargne ne sont pas concernés non plus. Cette présentation manque de cohérence.
Autre secteur d’intervention, le vieux quartier en face de l’hôtel de ville montant vers le parc.
« Ce secteur, sur lequel les inquiétudes se confirment sur l’ensemble immobilier Ciné.Ville/bains douches/bâtiment côté Berteaux, s’ouvre manifestement à des opérations de grande ampleur changeant radicalement la structure du paysage et le fonctionnement du quartier. C’est très grave.
Ce secteur cœur de ville présente une organisation urbaine et des architectures constituant un ensemble cohérent représentatif de l’architecture et des techniques des années 30. Le souci de la conservation architecturale, historique et culturelle doit être prioritaire. Rien ne permet de le penser dans les documents fournis. Il ne peut pas être question de démolition de l’un de ces éléments (sauf côté La Poste et Caisse d’Epargne sans intérêt mais non mentionnés). En revanche, en raison de l’apport de nouvelle population, un équipement scolaire devrait être réalisé. »
 
5. La cuisine centrale (page 10)
Citation. « Le site a vocation à muter vers de l’habitat en continuité avec les opérations d’habitat récemment livrées. » Tel est l’objectif affiché. Sur le plan purement de l’urbanisme, il est très incomplet donc faux. D’abord de quelle opérations récemment livrées parle-t-on ? Si l’on parle de plusieurs (pluriel) donc on parle bien des deux opérations de part et d’autre de la cuisine centrale, d’une part de la ZAC Alcatel et de l’autre de l’opération de logements Renouveau. S’il s’agit d’établir la continuité, alors on passe par la zone d’activité du Renouveau. Cette zone est dépassée, sale et vétuste. Les bâtiments n’ont pas d’autre avenir que d’être démolis. Or cette zone est confortée dans sa destination d’origine de zone d’activité. Plutôt que de la maintenir en zone d’activité, il faut la classer en zone de logements. A ce moment-là et à ce moment seulement, le déclassement de la cuisine centrale en logement pourrait se justifier. Ce n’est pas le choix qui est fait car la motivation de la démolition et de la vente de la cuisine centrale est tout autre : elle est seulement comptable.
« Il faut conserver la cuisine centrale, qui occupe un espace limité, en l’améliorant pour protéger des légères nuisances. En revanche il faut établir les liaisons entre ZAC Alcatel et Renouveau, en faisant muter la zone du Renouveau en logements. A cet endroit il y a un fort potentiel d’habitat.
Pour les entreprises, il devrait y avoir le transfert sur d’autres zones soit Boutries (mais voir 1 zone Thalès) soit sur les autres petits sites disponibles ou à créer en périphérie ».
 
6. Le secteur Parc Conflans-Est (page 11)
L’appellation « Secteur Parc Conflans-Est » n’est pas une appellation conflanaise mais sent bon la dénomination technocratique de la communauté urbaine. Il est certain que nous sommes là devant un projet impliquant directement GPS&O. C’est le projet phare de tourisme pour l’aménagement de deux parcelles bien délimitées. La parcelle de l’ancienne CAF quai de la République et, au-dessus, la partie de parcelles constituant les terrains de sport de l’internat de la batellerie. La superficie totale indiquée est de 10 060 m2. Citation : « Elle se compose des équipements sportifs de l’internat dans sa partie supérieure et par le bâtiment de l’ancienne caisse d’allocations familiales. »
Cette aire de projet ne concerne pas le château des terrasses, ni le petit bois sous le château des terrasses, ni le château de Théméricourt et son jardin de devant qui sont classés en équipements publics.
Pour ce secteur de 10 060 m2, il est prévu un classement bien spécifique, sur mesure dans la formulation suivante : « Classement en zone UA b pour permettre la réalisation d’une opération de construction de logements et d’un établissement hôtelier dans la continuité de la centralité existante ».
La présentation de ce projet cache les conséquences de sa réalisation pour l’environnement et le paysage. Le terme de continuité est utilisé pour faire croire à une cohérence là où il y a un bouleversement jusqu’à prévoir des constructions de 4 à 8 étages sur ce secteur hautement paysager. Nous verrons, dans l’article UA10 du règlement, à quel point il est prévu des clauses dérogatoires pour faire passer ce projet commercial/habitat dans un espace vert historique et en rupture avec les bâtiments remarquables ou classés existants. C’est un projet violent pour le secteur. Aucune approche environnementale n’est mentionnée dans aucun des documents mis à disposition. Nous contestons toute construction d’un hôtel à cet endroit. Nous contestons également la construction de logements en contrebas de la N104 en raison des nuisances sonores et de santé de cette voie routière à grande circulation. »

 

Le zonage

Le territoire de la commune est divisé en 9 zones, certaines contenant des sous-zones

Zone A : zone agricole
Zone 2AU : zone naturelle destinée à l’urbanisation à plus long terme
ZoneUA : zone de centre-ville et centres de quartier avec des sous-zones en UA a et UA b
dénommées renouvellement urbain ;
Zone UB : secteur péricentral et autour des axes majeurs avec des sous zones UB a, UB b de renouvellement urbain et UB c en réhabilitation de logements.
Zone UC : zone à dominante résidentielle avec une sous zone UC a
Zone UE : zone réservée aux activités économiques avec sous zone UE a
Zone UF : zone urbaine de maintien du volume des bâtiments existants
Zone UL : zone d’équipement collectif
Zone N : zone naturelle, forestière avec sous zones N p et N r
Nous critiquons le fait de traiter le vieux Conflans et les quais au même titre que le reste du territoire alors que c’est ce secteur qui fait la marque et les paysages de Conflans. La répartition des quais se fait de la façon suivante :
>Pointil et RER : UA
>Quai Eugène Le Corre : UC
>République jusqu’au niveau Je Sers : UL et UA b
>République à partir du Je sers jusqu’à Fouillère : UA
>Fouillère : UB
>Après Fouillère : UC
Sur ces secteurs historiques et hautement paysagers aucune mention sur la carte de bâtiments ou sites remarquables à préserver, ni cônes de vue ni perspectives des coteaux sur la Seine et de la Seine sur les coteaux.
Sur l’ensemble de la carte, les espaces verts (exemples, Léonard Laroche, Lamarck) qui sont des propriétés communales ne sont pas identifiés comme espaces verts mais sont classés dans leur zone UA, UB ou UC sans distinction. Quelles conséquences cela peut-il avoir sur leur pérennité ? Quant au parc du Prieuré, il ne figure qu’en zone UL c’est-à-dire au titre d’équipement collectif avec indication de l’emplacement de terrain de sports qui en réduit en pratique la surface végétale.
« Nous estimons que le plan de zonage devrait être complété par tous les éléments permettant de localiser les éléments principaux remarquables du paysage et de l’urbanisme (bâtiments et sites).
Les espaces verts devraient être indiqués aux fins d’être préservés . Le classement de l’île du Devant en espace de grande valeur est très insuffisant pour une protection contre le projet de PMSE. Au total ce plan est sommaire et souffre de nombreuses lacunes. »


Hauteurs et gabarits

L’objectif de densification est poursuivi par l’augmentation générale des hauteurs de construction et de l’augmentation des gabarits sur toutes les zones sans exception y compris en zone UC constituée essentiellement de maisons individuelles. Ce principe n’est en soi pas critiquable, tout dépend de son application. Les dispositions varient bien évidemment selon les zones.

 
H=hauteur maximale de bâtiment
(Pour les calculs 1 étage = 3 mètres)
(Définition acrotère : rebord ou garde-corps, plein ou à claire voie, en périphérie d’une toiture ou d’une terrasse).
Zone UA
La règle générale est H=R+4 (15 mètres)
Sous-zone UA a : « Des hauteurs différentes peuvent être autorisées pour harmoniser avec les bâtiments existants. »
Sous-zone UA b : H=21 mètres de façade (R+6) et 24 mètres au total (R+7)
Zone UB
La règle générale est H=12 mètres au faîtage ou acrotère (R+3) mais 10 mètres si surface de plancher<150 m2
Sous-zones a, b et c : H=R+4
Zone UC
La règle générale est H=10 mètres au faîtage mais 8 mètres si toiture terrasse.
Sous zone UC a : H=12 mètres au faîtage ou à l’acrotère avec des restrictions de construction en cas de toiture terrasse.
Zone UE
H=15 mètres au faîtage ou à l’acrotère (R+3)
Zone UL
H=15 mètres au faîtage (R+3)
Zone A
H=12 mètres au faîtage
Zone N
H=4 mètres
Dans les parties constructibles des zones à risque d’inondation, la mesure de la hauteur s’effectue à partir de 0,20 mètre au-dessus du plus haut niveau atteint connu.
Les hauteurs maximum sont indiquées tantôt en mètres (H=12 mètres) tantôt en niveaux (H=R+3).
Ce n’est pas la même chose car le RDC peut varier en hauteur (notamment pour les équipements commerciaux hôteliers projetés ou en fonction de la localisation qui impose de surélever le RDC.
Mieux vaudrait généraliser l’indication des hauteurs « en mètres » sur toutes les zones. De la même façon, l’indication de la hauteur est indiquée tantôt au faîtage ou à l’acrotère tantôt au faîtage seul.
Il faudrait généraliser «au niveau de l’élément le plus élevé du faîtage ou de l’acrotère » pour toutes les zones afin de considérer systématiquement le niveau le plus élevé d’une toiture en pente ou d’une terrasse .
Cas particulier de la zone UA
>La disposition particulière de la zone UA a est trop imprécise et permet des dérogations trop faciles à la règle générale des 15 mètres applicable sur la zone.
>La zone UA b est trop dérogatoire à la règle générale en portant la hauteur à 24 mètres soit R+7 voire 8. C’est totalement inadapté au site et doit être exclu. Encore une fois aucune information d’impact environnemental n’est abordé (intégration au site, cône de vue, perspectives etc.).
 
Cas particulier de la zone N
Concerne l’île du Devant. Autorisation de hauteur de construction H=4 mètres. Cette zone est pourtant à conserver en zone non aménagée protégeant la biodiversité. Nous sommes opposés à l’aménagement en secteur de loisir même léger. Là aussi aucune mention d’une analyse ou de contraintes environnementales sur cette zone. Problématique première du maintien de la biodiversité.
 

Conclusion

Des modifications permettant une évolution violente du tissu urbain. Pas assez de protection des paysages conflanais. Pas de possibilité de prospective en termes d’apport de population nouvelle d’autant que Conflans ne dispose pas d’un PLH (programme local de l’habitat). Donc évolution à l’aveugle qui fait l’impasse sur les circulations et les équipements publics nécessaires.

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