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Immobilier d'entreprise

Vente de bureaux libres en Île-de-France : un marché porteur mais sans plus...

Par : 
Rodrigo Acosta et correspondants

Dans sa dernière note de conjoncture immobilière, le 28 avril, Cushman & Wakefield France analyse le marché 2016 des ventes de bureaux libres en Île-de-France. Cette société de conseil relève ainsi une augmentation de 4 % du nombre des ventes de bureaux d'une année sur l'autre (de 371 en 2015 à 384 en 2016) mais un recul de 4 % en un an des volumes placés avec 296 900 m² acquis par des utilisateurs finaux durant l'année 2016.

Ce ralentissement du marché est observé uniquement sur le segment des surfaces comprises entre 1500 et 5000 m² (65 200 m² placés en 2016 en repli de 31 % d'une année sur l'autre), l'activité transactionnelle ayant été plus porteuse sur d'autres gabarits de surfaces : +3 % pour celles inférieures à 500 m², à +16 %  pour celles supérieures à 5000 m².

Selon les micromarchés considérés, les tendances sont contrastées : les ventes ont reculé de 14 % à Paris QCA et centre ouest (63 500 m² placés en 2016, soit 21 % du volume total) ; dans les autres arrondissements, elles ont, à l'inverse, progressé de 14 % pour atteindre 95 000 m², dont 46 000 m² pour l'acquisition par Altice des 2 premiers immeubles de « Qu4drans» dans le 15e. La hausse des volumes placés est spectaculaire en boucle sud comme à Neuilly-Levallois. Au sud, le marché revient à ses niveaux de 2012 après 3 années de disette ; dans le même temps, les cessions de surfaces tertiaires ont conservé leur dynamique d'expansion à Neuilly-Levallois.

Dans un contexte de marché de pénurie de l'offre, où les entreprises désireuses d'acquérir leurs bureaux sont en compétition directe avec les investisseurs, les valeurs à la vente pour les immeubles de bureaux ont évolué ces dernières années pour former deux catégories distinctes :

-  La première concerne les surfaces en copropriété ou inférieures à 1000 m². Dans cette catégorie, les prix des bureaux en Île-de-France se distribuent sur une fourchette assez large qui tend à augmenter pour les valeurs les plus élevées : de 1500 €/m² à Nanterre et à Asnières-sur-Seine pour atteindre jusqu'à 14 000 €/m²xan dans certains secteurs de Paris comme le quartier central des affaires ou les 5e, 6e et 7e arrondissements. Dans l'ouest francilien, les valeurs sont comprises entre 3500 et 9500 €/m².

-  La seconde catégorie concerne les immeubles indépendants d'une surface supérieure à 1000 m². Les valeurs de cessions y sont significativement plus élevées, de 3 à 43 % selon les secteurs considérés, en raison de la faiblesse de l'offre dans cette tranche de surfaces et de prestations plus qualitatives. Les prix de vente se rapprochent alors de ceux relevés sur le marché de l'investissement : entre 3500 €/m² et 20 000 €/m². L'essentiel du marché parisien à la vente se traite pour les meilleurs immeubles sur des valeurs supérieures à 10 000 €/m².

Fin 2016, l'offre de bureaux immédiatement disponibles à la vente s'élevait, à l'échelle de l'Île-de-France, à 322 200 m², soit un recul de 7 % par rapport à l'année précédente. Le stock est aujourd'hui à son niveau le plus bas depuis 2008. La contraction de l'offre concerne tous les secteurs géographiques, mais Paris QCA et centre ouest (-22 %) et la boucle sud (-16 %) sont les plus impactés par cette tendance baissière. Malgré ce repli, Paris reste, après la deuxième couronne (121 700 m²), la réserve d'offres la plus importante en Île-de-France avec 72 100 m² actuellement disponibles sur le marché. Ce nombre parait toutefois bien faible en comparaison des volumes moyens de transactions dans la capitale (158 000 m² commercialisés en 2016). Le reste des disponibilités immédiates de bureaux à vendre se partage ensuite entre les secteurs de péri-Défense (34 800 m²) et de la première couronne nord (30 700 m²).

L'offre immédiate aujourd'hui identifiée se concentre essentiellement sur les petites surfaces : celles inférieures à 500 m², qui représentent 60 % du stock total actuel.

L'offre à un an reste équivalente en nombre à celle observée l'année dernière, soit une cinquantaine d'offres pour un total de 117 300 m². La surface moyenne de ces disponibilités a, en revanche, augmenté nettement en raison de la part plus importante des surfaces supérieures à 1500 m². On notera aussi le retour sur le marché de quelques immeubles de grands gabarits proposés à la vente. Cette offre future se situe à Paris hors du QCA ou du centre ouest : 1/3 sur les 37 000 m² disponibles sous 12 mois, dont 18 500 m² en péri Défense. Dansce secteur ouest où les transactions ont été dynamiques en 2016, le retour d'une offre plus fournie est appréciable.

 

V100417

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