Vous êtes ici

Immobilier

Faire appel à un agent immobilier

Par : 
Rodrigo Acosta et correspondants

Dans un monde complexe et numérique, il est parfois tentant de faire l’économie d’un service professionnel en provenance d’une agence immobilière, qui a pignon sur rue. Faut-il passer par un intermédiaire lorsque l’on s’apprête à vendre ou à acheter un bien par un agent immobilier?  INEDIT

Le site Internet du Particulier à Particulier (www.pap.fr)  vante, par exemple, une gamme de services (évaluation, diagnostic, travaux, etc.) et de conseils dans la vente et l’achat d’un bien immobilier. En outre, on économiserait la commission (qui peut varier entre 3 % et 8 %) du montant de la transaction si l’on traite une transaction immobilière dans l’ancien de particulier à particulier. Toutefois, les complexités juridiques et les us et coutumes de la transaction immobilière conduisent souvent à des incompréhensions et à des quiproquos qui peuvent être fatals tant pour l’acquéreur que pour l’acheteur.

Un intermédiaire ayant des obligations

En effet, il vaut mieux en pratique faire appel à un(e) professionnel(le), un agent immobilier. Depuis la loi Hoguet du 2 janvier 1970,  l’agent immobilier professionnel est un intermédiaire dans les opérations immobilières qui a des obligations vis-à-vis de l’acheteur et du vendeur.  L’agent immobilier est titulaire d’une carte professionnelle dite « transactions immobilières ». La loi pour l’accès au logement et à un urbanisme rénové n° 2014-366, dite ALUR, modifie notamment les conditions d’exercices des professionnels, intègre une nouvelle obligation de formation continue et organise un contrôle des activités de transaction et de gestion immobilière.

La carte « Gestion immobilière » est, elle aussi, délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie Territoriale (ou CCIT) et voit son champ d’application étendu. En effet, les professionnels qui en sont titulaires (gérants d’immeubles, syndics de copropriété, administrateurs de biens) pourront exercer une activité relevant de la compétence des agents immobiliers dès lors que cette dernière constitue l’accessoire d’un mandat de gestion.

La durée de validité de la carte est réduite à trois ans afin d’accroître les contrôles des activités et également en raison de l’obligation de formation qu’a insérée la loi. Le décret n°2016-173 publié au JO le 21 février 2016 vient préciser le contenu de cette nouvelle obligation, en vigueur depuis le 1er avril.

Tous les professionnels de l’immobilier, qu’ils soient administrateurs de biens, agents immobiliers, gestionnaires d’un patrimoine immobilier ou encore syndics de copropriété, sont concernés par cette nouvelle obligation de formation portant sur  les « domaines juridiques, économiques, commerciaux, à la déontologie ainsi qu’aux domaines techniques relatifs à la construction, l’urbanisme, la transition énergétique. Elles ont un lien direct avec l’activité professionnelle exercée.

Il est à noter, également, que les agents commerciaux, collaborateurs non-salariés de l’agent immobilier, doivent dorénavant contracter une assurance en responsabilité civile professionnelle. Auparavant, ils étaient couverts par l’assurance du titulaire de la carte pour laquelle ils exerçaient.

Ainsi, cet intermédiaire est supposé donner un avis éclairé et éclairant pour que les deux parties (acheteur et vendeur) agissent objectivement dans un contexte d’économie de marché. La notion de marché induit des fluctuations de prix qui peuvent être à la base des spéculations en matière de prix (tendance baissière ou haussière). L’agent immobilier doit également sensibiliser les uns et les autres pour que la transaction s’opère dans un état de transparence et de sécurité juridique. Ce dernier point est très important car le système français passe par une série de contrôles (hypothèques, officine notariale, fisc, etc.) afin d’éviter des fraudes financières et des erreurs administratives.

Exclusivité ou non ?

Le mandat exclusif est valable pour une transaction si plusieurs conditions sont réunies. D’abord, pendant sa durée de validité, seul l’agent immobilier titulaire du mandat a la possibilité de présenter un acquéreur. La vente ne peut pas être conclue sans lui. Le vendeur ne peut pas vendre seul et doit renvoyer l’éventuel acquéreur vers l’agent immobilier. L’intérêt de conférer un tel mandat peut paraître mince. Toutefois, pourvu d’un mandat exclusif, l’agent immobilier n’hésitera pas à faire un effort de commercialisation plus important pour conclure la vente (petites annonces, diffusion par Internet...), sachant qu’il n’a aucune concurrence à redouter.

En revanche, un mandat simple c’est-à-dire non exclusif, permet au vendeur de faire jouer la concurrence entre plusieurs agents immobiliers en même temps et se réserver la possibilité de se trouver un acquéreur par ses propres moyens. En troisième lieu, une solution intermédiaire est possible avec le mandat exclusif à une agence immobilière avec une clause spéciale permettant la vente directe par le vendeur.

Il est conseillé de vous prémunir dans le cas d’un mandat exclusif. Notamment, négociez avec l’agent immobilier des engagements bien précis de sa part : compte-rendu écrit après chaque visite, mise en place d’un panneau « A VENDRE » sur votre bien, obligation de passer un certain nombre d’annonces dans les périodiques et sites Internet à l’échelle locale. Pour Lucie Bonnici, conseillère immobilière du réseau I@D France dans les Yvelines, « passer par une agence immobilière vous assure le conseil, la mise en relation rapide entre l’acheteur et vendeur, la transparence et sécurité juridique de la transaction d’un bien immobilier. »

Niveau de rémunération

Les commissions sont fixées par accord préalable des parties : tout est négociable. L’agence immobilière doit afficher les montants de sa rémunération selon un barème. En pratique, la commission correspond à un pourcentage du prix de vente. Plus le prix de vente est bas, plus le pourcentage est élevé. En outre, il est très important de souligner que le droit des mutations (c’est-à-dire une sorte de taxe) s’ajoute à ce montant à verser lors de la conclusion de la transaction.

En théorie, la commission de l’agent immobilier est à la charge du vendeur, sauf si une clause du mandat et du contrat de vente la met expressément à la charge de l’acquéreur. En pratique, l’acquéreur supporte toujours au moins économiquement la commission car le vendeur incorpore le montant de rémunération de l’agent immobilier dans son calcul des frais de vente ! En effet, le vendeur détermine le prix net qu’il souhaite retirer de la vente et ajoute la commission de l’agent immobilier. L’agent immobilier peut gagner sur les deux tableaux s’il dispose de deux mandats réguliers : l’un du vendeur, et l’autre de l’acheteur.

L’agent immobilier perçoit sa commission lorsque la vente est levée de toute clause suspensive (autorisation de changement d’usage, obtention de prêts, etc.). En pratique, le versement de la commission intervient lors de la signature de la vente chez le notaire. Aucun acompte sur la commission ne peut être versé lors de la signature de la promesse de vente.

L'impact de la révolution numérique s'ure l'immobilier 

Avec l’avènement d’Internet, les offres professionnelles de services se sont démultipliées par une myriade de sites et des réseaux tels SAFTI, I&D, ERA et ils proposent de « casser les prix », autrement dit de faire concurrence à des agents immobiliers établis comme Century 21, ORPI et les indépendants. Structurellement, les « indépendants » ont vraiment cédé la place à des réseaux nationaux qui ont étoffé leur présence à l’échelle nationale. A cette présence s’ajoute l’observation des marchés immobiliers effectués par certains réseaux historiques (exemple, Century 21) qui analysent les marchés d’une manière périodique. De ce fait, ils sont plus écoutés par les pouvoirs publics et médiatisés sur le plan national. Néanmoins, chaque agence est juridiquement financièrement indépendante. Ainsi, quand la crise de l’immobilière frappe, c’est toujours par la fermeture des agences immobilières que l’on constate l’ampleur et la durée de la crise.

Enfin, l’agent immobilier a devant lui plusieurs défis pour demain notamment l’allègement et la dématérialisation des procédures (lettre recommandée électronique, coffre-fort numérique, etc.) et la protection des consommateurs.  Dans un monde en mutation, un professionnel de l’immobilier garde un rôle primordial de conseil et assure que la transaction immobilière soit la plus transparente et la plus sécurisée possible.

 

V020217

Publicité