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Marchés foncier et immobilier

Une reprise saine qui semble se pérenniser

Par: 
Rodrigo Acosta

L'observatoire régional du foncier a dévoilé, le 6 octobre, ses résultats : tout va pour le mieux pour l'immobilier et en amont, le foncier se porte aussi bien, notamment dans les secteurs près des futures gares du prochain réseau Grand Paris Express (2018) et Eole (2024). Va-t-on constater une certaine spéculation dans les micro-marchés près de gares ? Les cas de Poissy, Villennes et Mantes-La-Jolie sont examinés. INEDIT.

En ouverture de la présentation des chiffres de l'Observatoire régional du foncier (ORF), le 6 octobre, le président, Dominique Figeat, ne pouvait pas cacher sa joie devant un public fort nombreux (environ 300 professionnels de l'immobilier). Selon l'ORF, et se basant sur les chiffres arrêtés au 1er semestre 2016 (1S 2016), les résultats de l'immobilier existant (ancien) ont atteint des sommets pas vus depuis vingt ans.
Sur les marchés foncier et immobilier, 48 500 transactions en 2015 ont été enregistrées selon les statistiques (du fisc et du notariat) et analysées par l'ORF. Entre 2014 et 2015, en utilisant la base gouvernementale SITADEL, Val-de-Marne (+ 4 %), Seine-et-Marne (+ 4 %), Essonne (+ 7 %), Val d'Oise (+ 7 %) ont vu leur nombre de transactions augmenter sensiblement; tandis que Seine-Saint-Denis (- 3 %), Hauts-de-Seine (- 6 %) ont chuté dans un marché vif et concurrentiel entre territoires. Paris (+ 2 %) et Yvelines (+ 1 %) ont sorti leur épingle du jeu durant cette période.

"Retour de l'appétance pour le neuf"

Quant au secteur du neuf, le dynamisme était aussi au rendez-vous en 2015. En Île-de-France, 63 300 logements ont été commencés dont 28 200 unités en petite couronne (PC) et 29 200 en grande couronne. Pour mémoire et plus en amont, la région Île-de-France affichait 73 400 logements autorisés en 2015. Ce chiffre dépasserait, s'il se concrétise, l'objectif de 70 000 logements par an en matière de production de logements. Quant au niveau de commercialisation de logements neufs, le marché francilien n'a jamais atteint de tel niveau depuis vingt ans ! Les données CAPEM (*Le Centre d'Analyse et de Prévision immobilières) corroborent ce  fort dynamisme : les données du premier semestre 2016 ont enregistré au premier semestre 2016 une forte hausse des réservations (16 100 unités) au bénéfice des particuliers par rapport à 2015, soit + 33 %. En somme, il s'agit, selon le CAPEM, d'un "retour de l'appétence pour le neuf." Les mises en vente ont atteint le niveau de 14 500 unités dans tous les secteurs (PLUS, PLAi).

En même temps, les prix ont montré une certaine stabilité, qui se traduit par une légère augmentation des prix en petite couronne (augmentations entre 1 % et 2 %)  et par une stabilité en grande couronne (- 0,3 % et + 0,8 %). En somme, les prix sont plats en raison principalement du fait que les acquéreurs achètent pour se loger et non pas pour spéculer comme c'était le cas avant la crise de 2008. Dans le neuf, 2015 et le premier semestre de 2016 semblent confirmer la reprise de 2014, voulue par le gouvernement Valls, suite à la demande des acteurs du BTP et de l'immobilier.

Foncier, un marché sage

Entre ces deux secteurs clés de l'économie, le foncier joue un rôle prédominant qui a fait l'objet d'une analyse par l'ORF. Suite à une phénomène de yoyo, entre 2010 et 2015, le marché foncier a repris de la couleur, selon Martin Omhovere, qui présentait le marché foncier en Île-de-France. D'une manière classique, le foncier s'est réveillé par la dynamique du secteur immobilier. En 2015, on a perçu un frémissement du marché foncier : 48 900 transactions du foncier agricole ont été enregistrées en 2015; le marché urbain non bâti représentait, en cette année, 1730 transactions, l'équivalent de 4 800 ha notamment en grande couronne. Plus précisément, ce marché foncier non bâti s'est concentré dans la Confluence Seine et Oise et le marché "est très actif" dans la Seine-Saint-Denis et le nord du Val-de-Marne en volume financier. Au total, le volume financier en Île-de-France est de 24,9 millions d'euros dont 21,5 M€ pour le bâti et 3,4 M€ pour le non bâti.

Selon les données du notariat, utilisées par l'ORF, au premier semestre 2016, on a constaté un record de ventes (2 800) dans l'aire de la Métropole du Grand Paris. En 2015, une certaine embellie a été amorcée par le niveau de ventes, soit 6 800 transactions. Le prix moyen s'élève à 380 000 €/ha en petite couronne contre 163 000 €/ha en grande couronne. Avec un prix médian de 471 €/m2, le marché foncier se caractérise par une certaine sagesse dans un contexte d'une reprise lente mais sure pour les années à venir.

L'ORF a mis en lumière que les marchés foncier et immobilier sont à nouveau positifs après une période de crise qui a culminé, en 2014, par une débâcle pour le BTP et l'immobilier. Progressivement, grâce aux efforts du gouvernement (incitations financières et aides...) et à la facilité du crédit (taux bancaires très bas), ces deux marchés sont sortis de la crise : le volume augmente constamment sans que le prix s'envole. Quelles seront les perspectives pour 2017, voire au-delà ? Est-on dans un marché sage qui va durer ou est-on dans une sorte de parenthèse magique avant que les (mauvaises?) habitudes des marchés reviennent en force. A cela s'ajoute l'inconnue de la présidentielle qui aura forcément un impact sur ces deux marchés de référence.

 

Spéculation autours des futures gares du Grand Paris Express et d'Eole ?

 

Selon l'analyse de l'ORF, en décembre 2015, les marchés foncier et immobilier s'activaient autour (800 mètres) des gares du Grand Paris Express et du futur Eole. L'immobilier et le foncier autour des gares dans les villes telles Villennes, Poissy, Verneuil-Vernouillet, Les Mureaux, Mantes Station, Mantes-la-Jolie se valorisent depuis un an. A la nouvelle de l'arrivée d'Eole, à l'horizon de 2030, certains estiment la production de SHON (plancher au m2) aux alentours de 1,4 millions de m2 dans les quartiers des gares dans les villes de Poissy (540 000 m2), des Mureaux (200 000 m2) et de Mantes-la-Jolie (650 000 m2).
 
En 2015, 1985 transactions (de plus de 1000 m2) ont eu lieu, ce qui représente 70 ha de surface cumulée. En Seine-Saint-Denis, par exemple, 172 transactions se sont effectuées en 2015 ! Pour l'ensemble des transactions, le prix moyen entre 2011 et 2015 se situait à 4 410 €/m2 dans l'ancien (appartements) ; près des gares, le prix moyen s'élève à 4 600 €/m2. La moyenne couvre des situations contrastées avec des prix allant de 2 500 €/m2 à 5 500 €/m2 en fonction de la localisation de la gare. En outre, certaines communes sont plus recherchées notamment dans les Hauts-de-Seine et le long de la ligne 18 (Massy-Palaiseau TGV et Versailles Chantiers). Sur 85 gares examinées, trente-sept quartiers près de gares se caractérisent par une faible activité spéculative, en particulier, dans les Yvelines, pour les gares des Mureaux et de Verneuil-Vernouillet.

Ensuite, un deuxième groupe de trente quartiers (par exemple, quartiers près des gares d'Houilles et de Mantes-La-Jolie) est actif ; dans 18 autres quartiers des gares, le marché se chauffe avec une sorte de spéculation comme dans les environs de la Défense. Enfin, des quartiers les moins valorisés se caractérisent par une faible activité à l'instar des gares comme celles d'Epône et des Clairières de Verneuil (Yvelines).

En somme, il ressort de cette présentation que la spéculation à la hausse a bel et bien commencé dans les quartiers bien situés et riches du périmètre autour de 800 mètres autour des gares du Grand Paris Express et du réseau Eole.


V111016

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